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Ratgeber: Gebrauchte Eigentumswohnungen

Nicht die Katze im Sack kaufen

Spezial Bauen und Finanzieren | Kategorie: Bauen und Wohnen | 03.11.2016

Ratgeber: Gebrauchte Eigentumswohnungen

Wer eine Wohnung kauft, sollte nicht nur Lage und Zustand prüfen, sondern auch, ob die Eigentümergemeinschaft und ihr Verwalter konstruktiv zusammenarbeiten, wie die Beschlüsse gefasst und die Kosten verteilt werden. Schon bei diesen scheinbar weichen Faktoren gibt es oft Streit.

Für viele Immobilienkäufer ist klar: Eine Eigentumswohnung soll es sein, denn in den gewünschten Lagen in oder nahe der City gibt es oft gar keine Einfamilienhäuser oder deren Preis übersteigt das Budget. Doch nicht nur wegen des Preises bevorzugen manche Interessenten das Eigentum auf der Etage: Sie schätzen es, dass alle ihre Räume auf einer Ebene liegen und sie selbst weder für Gartenpflege noch Instandhaltung des Gebäudes sorgen müssen; und die Kosten tragen sie nur anteilig.

Bauzustand

Schon bei der ersten Besichtigung einer Wohnung werden Interessenten notieren, was dort wohl saniert werden muss und was zusätzlich erneuert werden soll. Bei den Eigentumswohnungen der engsten Wahl sollte ein Fachmann die Bausubstanz prüfen. Er kann schätzen, wann welche Reparatur fällig wird und was sie etwa kosten wird. Solange Mängel an seiner Wohnung keine Nachteile für die Nachbarn bringen, entscheidet jeder Eigentümer selbst, wann und in welchem Umfang er seine Wohnung sanieren will. Über Arbeiten am Gebäude und auf dem Grundstück stimmt dagegen die Eigentümerversammlung ab; die Kosten werden umgelegt. Für unerwartete Arbeiten, gleich ob am Gemeinschaftseigentum oder in der eigenen Wohnung, sollte jeder Wohnungseigner ohnehin individuell eine Reserve bilden.

Kosten

Fällt die Prüfung des Bauzustands günstig aus, muss sich der Kaufanwärter dann die in der Wohnanlage geltenden rechtlichen und finanziellen Regelungen anschauen. Am meisten wird ihn die Höhe des Hausgelds interessieren, das er für die Wohnung zahlen müsste. Das wäre sein Anteil an den erwarteten Gesamtkosten der Wohnanlage: zum Beispiel für Müllabfuhr, Wasserver- und -entsorgung, die Treppenhausreinigung, das Verwalterhonorar und Reparaturen. Hinzu kommt ein Beitrag zur Instandhaltungsrückstellung, in der Geld für künftige Bauarbeiten angesammelt wird. Den Betrag des Hausgelds kann der Interessent vom Verkäufer erfragen, besser noch, er lässt sich von ihm Kopien des Einzelwirtschaftsplans der Wohnung sowie des Wirtschaftsplans der Wohnanlage geben. Dieser listet die erwarteten Einnahmen und Ausgaben auf, ferner zeigt er das Guthaben der Instandhaltungsrückstellungen an. Zudem benötigt der Kaufanwärter die Jahresabrechnungen möglichst für die vorherigen drei Jahre, denn in ihnen werden nach Jahresende die tatsächlich angefallenen Kosten aufgeführt. Oft sind Nachzahlungen fällig. Diese Tabellen belegen auch, ob die Eigentümer Sonderumlagen leisten mussten, weil unvorhergesehene Ausgaben auftraten. Zudem muss der Kaufanwärter den Verkäufer um Kopien der Hausordnung und, wichtiger noch, der Teilungserklärung bitten. Diese enthält grundlegende Angaben zur Wohnanlage und im Abschnitt Gemeinschaftsordnung Regeln für das Miteinander der Eigentümer. Die Teilungserklärung ist im Grundbuch registriert. Verfasst hat sie die Immobilienfirma, die die Wohnanlage begründet hat. "Der Staat schreibt nur zwingend vor, dass die Heizkosten nach dem Verbrauch jeder Wohnung abzurechnen sind", erklärt

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vom 03.11.2016
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Erschienen am 03.11.2016

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