Spezial Bauen, Kaufen, Finanzieren

147 Wohngebäudeversicherungen im Test

Unwetter und Feuer sind die schlimmsten Feinde für Hab und Gut. Hausbesitzer brauchen daher unbedingt hochwertigen Wohngebäudeschutz. ÖKO-TEST hat die Versicherungsangebote erneut unter die Lupe genommen.

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147 Wohngebäudeversicherungen im Test

21 Sofortfinanzierungsangebote zum Bauen im Test

Sofortfinanzierungen mit Bausparverträgen sind weitverbreitet und haben im Wettbewerb mit klassischen Hypothekendarlehen bisweilen sogar die Nase vorn. Doch Vorsicht: Bei den tatsächlichen Kreditkosten für die gesamte Laufzeit wird oft geschummelt. ÖKO-TEST verrät, worauf Sie achten müssen.

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21 Sofortfinanzierungsangebote zum Bauen im Test

201 Baufinanzierungsangebote im Test

Spottbillige Baugeldkonditionen verlocken zum Immobilienkauf. Doch Vorsicht: Nur wer die Finanzierung maßschneidert und ersparte Zinsen in die Tilgung steckt, schützt sich vor Stolperfallen. ÖKO-TEST zeigt, worauf Bauherren und Hauskäufer achten müssen.

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201 Baufinanzierungsangebote im Test
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Spezial Bauen, Kaufen, Finanzieren

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Die Tests
Baufinanzierung: Baugeld zum Schnäppchenpreis
Riester-Bausparverträge: Durchblick unerwünscht
Sofortfinanzierung: Legale Mogelpackungen
Wohngebäudeversicherungen: Qualität vor Preis

Magazin
Ausbauhäuser: Muskeln statt Moneten
Bares für Erneuerbare
Baukalender: Just in time
Bauversicherungen: Risiken minimieren
Dämmen und Sanieren: Hier winkt Geld
Dämmstoffe: Klare Rechnung
Fördermöglichkeiten: Alternative Wege zum bezahlbaren Haus
Gebäudecheck: Auf den Zahn gefühlt
Gebrauchte Eigentumswohnungen: Nicht die Katze im Sack kaufen
Günstige Konditionen sichern: Umsteigen in den Niedrigzins
Gütezeichen für Wohnhäuser: Sieben Siegel für vier Wände
Hausplanung: Kühler Kopf in heißer Phase
Heizsysteme: Die Systeme im Kostenvergleich
Heizsysteme: Effektiv und wirtschaftlich, so sollen sie sein
Neu bauen: Mein Haus, das hat fünf Ecken
Photovoltaikanlagen: Noch einmal davongekommen
Steuern auf Solaranlagen: Sonnendusche fürs Finanzamt
Wohneigentum: Vier Wände mit sechs Vorteilen

Glossar / Verzeichnis der Anbieter
Testmethoden

Weitere Informationen

Wohngebäudeversicherungen

Testmethode:
Zur Ermittlung der Gesamtnote haben wir durch einen Dipl.-Bausachverständigen des Verbandes der Bausachverständigen Deutschlands (VBD) in Hannover zunächst das Schadensrisiko abschätzen lassen. Es beläuft sich für Frost- und Bruchschäden an Armaturen auf jeweils 1.500 Euro, für Schadenabwendungs- und Minderungskosten und Verschmutzung durch Graffiti auf jeweils 5.000 Euro, für Ableitungsrohre auf dem Versicherungsgrundstück und Aufräumkosten für Bäume auf je 10.000 Euro, für Bewegungs- und Schutzkosten, Sachverständigenkosten und Überspannungsschäden auf je 20.000 Euro, für Hotelkosten auf 365 Tage je 100 Euro, für Aufräumungs- und Abbruchkosten, Mehrkosten durch behördliche Auflagen und Mehrkosten durch behördliche Auflagen beim Wiederaufbau mit Restwerten auf jeweils 40.000 Euro, für Dekontaminations- und Implosionsschäden auf 80.000 Euro, für Schäden, die ausdrücklich durch Rauch und Ruß verursacht werden, auf je 120.000 Euro, für Verpuffung auf 247.572 Euro, für Feuerschäden durch Nutzwärme, grobe Fahrlässigkeit (Herbeiführung) sowie grobe Fahrlässigkeit (Verletzung von Obliegenheitspflichten) auf jeweils 495.145 Euro. Rauch und Ruß wurden um eine Note abgewertet, wenn die Erstattung auf bestimmungswidrig aus Feuerungsanlagen oder sonstigen Anlagen ausgetretenem Rauch und Ruß beschränkt ist. Zur Ermittlung der Noten 1 (sehr hohe Leistung) bis 6 (sehr niedrige bzw. nicht versichert) wurde die Differenz zwischen sehr hoher Leistung (entspricht vollständiger Abdeckung des oben ermittelten Schadensrisikos) und nicht versichert jeweils in sechs gleich große Klassen geteilt. Risiken, die mit der Höhe der Versicherungssumme abgedeckt werden oder höher, werden in der Tabelle als "versichert" bezeichnet und gleich bewertet wie sehr hohe Leistungen. In die Gesamtnote flossen die Einzelnoten für die Leistungsbereiche gewichtet nach Schadensrisiko ein, zum Beispiel die Frostschäden an Armaturen zu 0,0629588784 Prozent und Verpuffung zu 10,3912579499 Prozent.
In die Gesamtnote mit Elementarschadenschutz flossen die Selbstbeteiligungen für die Bereiche Rückstau durch Überschwemmungen, Überschwemmungen, Erdrutsch, Erdfall, Erdbeben, Erdsenkung, Schneedruck Lawinen und Vulkanausbrauch zu gleichen Teilen ein. Dabei sind wir davon ausgegangen, dass die Schadenhöhe durch Rückstau 40.000 Euro betragen kann, alle anderen Elementargefahren können zum Totalverlust des Hauses führen. Zur Bewertung wurde die Differenz zwischen 0,00 Euro und 5.000 Euro Selbstbeteiligung in jedem Bereich in drei gleichgroße Klassen geteilt (sehr niedrig bis mäßig). Eine darüber hinausgehende Selbstbeteiligung bis 29.999 Euro wurde mit "erhöht" (Note 4) bewertet, bis 34.999 Euro mit "hoch" (Note 5), ab 35.000 Euro mit "sehr hoch" (Note 6). Die Selbstbeteiligung für einen nicht versicherten Elementarschaden wird in der Tabelle als "sehr hoch" bezeichnet und bewertet. Für Überschwemmungen verschlechtert sich die Bewertung um eine Note, wenn Grundwasser, das über die Oberfläche in das Haus eindringt, als Ursache ausgeschlossen wird, außerdem, wenn in Zürs 3 nur Starkregen versichert ist. Für Rückstau durch Überschwemmungen verschlechtert sich die Bewertung um eine Note, wenn eine Rückstauklappe erforderlich ist. Laut dem Verband der Bausachverständigen Deutschlands (VBD) gibt es einen versicherungstechnischen Unterschied zwischen Ersenkung und Erdfall. Während sich bei einem Erdfall, die gesamt Geländeoberfläche absenkt und in einem Loch verschwindet, senkt sich bei der Ersenkung die Geländeoberfläche ungleichmäßig ab. Bei Tarifen, die dem Wortlaut nach die Erdsenkung nicht abgesichert haben, wurde die Selbstbeteiligung mit "sehr hoch" bewertet. Im Gegensatz dazu, reicht eine Absicherung des milderen Naturereignisses Erdsenkung aus, um auch für Erdfall abgesichert zu sein. Zur Ermittlung des Preisniveaus wurde die Differenz zwischen höchsten und niedrigsten Jahresbeitrag im jeweiligen Modellfall in sechs gleichgroße Klassen geteilt.
Anforderungen an die Tarife: Versicherungsbeginn Januar 2015. Objekt Bauartklasse 1; festes Dach; Baujahr 1990; Wert 1914: 30.100 Mark; Immobilienart Einfamilienhaus/Reihenhaus selbstbewohnt ohne ELW, 2 Geschosse mit Keller, Dachgeschoss ausgebaut; Wohnfläche Dach 50 m²; Wohnfläche Obergeschoss: 70 m²; Wohnfläche Erdgeschoss: 70 m²; Wohnfläche Keller 60 m²; eine Wohneinheit, eine Garage; Eigentum seit 1990; keine Gewerbeunternehmen in der Nähe; in den vergangenen fünf Jahren kein Schaden; in den vergangenen fünf Jahren Vorversicherung; Jahresprämie (inklusive Versicherungssteuer für einen Einjahresvertrag); allgemeine Selbstbeteiligung bis 500 Euro (außer Elementarschadenschutz). Versicherungsumfang: Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel, Unterversicherungsschutz vereinbart. Modellfälle B, D, F zusätzlich Elementarschadenschutz; als höchste Leistungen bei Hotelkosten gilt 100 Euro pro Tag/365 Tage = 36.500 Euro. Standorte der Musterimmobilien: 01127 Dresden, Wurzener Str. 21 (Zürs 3); 65931 Frankfurt, Saalfelderstr. 3 (Zürs 1); 81679 München, Thomas Mann-Allee 2 (Zürs 2).
Die Preise für den Versicherungsbeginn 2015 wurden im Oktober 2014 durch eine Abfrage bei den Anbietern aktualisiert und verifiziert. Die Plausibilität der Anbieterangaben wurde anhand der mitgelieferten Bedingungen überprüft.

Hypothekendarlehen

Testmethode:
Sämtliche Vertragsdaten wurden per Exceltabellen, unterlegt mit Angeboten, Tilgungsplänen und den Produktinformationsblättern ESM (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) direkt bei den Anbietern erhoben, einer anschließenden Plausibilitätskontrolle unterzogen, die Berechnungen wurden überprüft und ggf. korrigiert, sowie um die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung vervollständigt. Die Ermittlung der Restschuld erfolgte bei allen Hypothekendarlehen mit der im jeweiligen Modellfall vorgegebenen, festen Monatsrate, um die Vergleichbarkeit im Test zu gewährleisten. Da einige Anbieter feste Tilgungssätze haben, die in der Realität zu abweichenden Raten führen würden, kann auch die Restschuld in der Praxis geringfügig von den Testwerten abweichen. Stichtag für den Vergleich der Zinskonditionen war dabei der 18. August 2014. Das Ranking basiert auf der Restschuld, die sich ergibt, wenn das Darlehen über 220.000 Euro während der Zinsbindung mit einer Monatsrate von durchgängig 1.200 Euro bedient wird. Zur Ermittlung des Ranges wurde bei den Hypothekendarlehen in jedem Modellfall und in jedem Laufzeitenbereich die Differenz zwischen höchster und niedrigster Restschuld nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung ermittelt und in sechs gleich große Klassen geteilt. Sofern der Baugeldgeber keine oder keine kostenfreie Sondertilgung bis zu fünf Prozent der Kreditsumme im Jahr zulässt, wurde das Angebot allerdings jeweils eine Rangklasse niedriger eingestuft. Auch bei den Hypothekendarlehen, die mit einem KfW-Förderkredit kombiniert wurden, ist durchgängig eine Monatsrate von 1.200 Euro unterstellt, mit welcher der Bankkredit und das KfW-Darlehen bedient werden. Die Aufteilung der Mittel und der Rate blieb den Anbietern überlassen. Da in der tilgungsfreien Zeit nur die Zinsen für den KfW-Kredit gezahlt werden müssen, hat ÖKO-TEST jedoch unterstellt, dass Rest der Monatsrate für den KfW-Kredit entweder unmittelbar als Sondertilgung für das Hypothekendarlehen eingesetzt wird. Sofern die Bank keine oder kostenfreien Sondertilgungen zulässt, wurden dieser Betrag bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist auf einem Tagesgeldkonto gesammelt, mit 0,5 Prozent verzinst und erst am Ende der Zinsbindung mit der Restschuld verrechnet. Nach dem gleichen Schema ist ÖKO-TEST vorgegangen, falls das KfW-Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung für die Hypothek bereits zurückgezahlt ist. Die dann frei werdenden Monatsraten fließen entweder direkt als Sondertilgung auf den Vertrag oder werden auf einem Tagesgeldkonto mit 0,5 Prozent Zinsen gesammelt und am Ende der Zinsbindungsdauer mit der Restschuld des Hypothekendarlehen verrechnet. Untersucht wurden die Kreditkonditionen für fünf verschiedene Modellfälle (Hypothekendarlehen mit 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung sowie Kombinationen mit KfW-Darlehen mit 10 und 15 Jahren Zinsbindung (KfW-Darlehen Laufzeit 10 Jahre). Den Modellfällen liegen folgende Annahmen zugrunde: Es handelt sich ausschließlich um Angebote zur Finanzierung des Kaufs eines neu gebauten Reihenhaus (mit Energieeffizienzklasse A) im Wert von 300.000 Euro. Die Immobilie dient zur Eigennutzung und befindet sich in guter Lage, wie sie zum Beispiel in Köln, Stadtteil Roggendorf/Thenhoven, gegeben ist. Die Wohnfläche des Hauses mit 4 Zimmern beträgt 135 qm, die Grundstücksgröße 228 qm, das Baujahr ist 2014. Das Reihenhaus mit drei Schlafzimmern, einem Badezimmer und einem Gäste-WC ist voll unterkellert und hat gehobene Ausstattung. Im Kaufpreis enthalten ist auch ein Carport enthalten. Die Nebenkosten des Erwerbs (ca. 30.000 Euro) werden aus Eigenmitteln bezahlt. Beim Käufer handelt es sich um ein Ehepaar mit 2 Kindern, beide Ehepartner sind 35 Jahre alt (geb. jeweils 1.1.1979), ihre Kinder sind fünf und sieben Jahre alt (geb. 1.1.2007 und 1.1.2009). Die sozialversicherungspflichtigen Einkommen des Paares liegen bei 60.000 Euro (Mann) und 20.400 Euro (Frau) im Jahr (Bruttoeinkommen, keine Dynamisierung). Beide Ehepartner sind Angestellte, seit vielen Jahren im jeweiligen Betrieb und haben keine weiteren Kredite (gute Bonität). Die Familie benötigt ein Darlehen über 220.000 Euro, das sie ggf. auch unter Nutzung von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufbringen will. Zur Finanzierung setzt die Familie durchgängig 1.200 Euro im Monat ein. Das Darlehen wird im August beantragt und soll bei Eigentumsübergang zum 1. Dezember 2014 ausgezahlt werden. Um die unterschiedlichen Starttermine für den Kreditlauf zu vereinheitlichen, hat ÖKO-TEST unterstellt, dass die Zinsbindungsfrist ab 31.8.2014 zu laufen beginnt, die erste Rate im Dezember fließt und bis zur Auszahlung Anfang Dezember in allen Modellfällen keine Bereitstellungszinsen anfallen.

Riester-Bausparverträge

Die Rangfolge der Bausparangebote ergibt sich in allen drei Musterfällen aus den Grenzzinsätzen für ein alternatives Bankdarlehen. Denn je niedriger der Grenzzinssatz liegt, desto eher lohnt der Abschluss des Wohn-Riester-Bausparvertrags. Bei Angeboten für ein Ehepaar sind die Offerten nach dem gemeinsamen Grenzzinssatz sortiert, der sich entsprechend den Anteilen von Mann und Frau an der Gesamtfinanzierung ergeben würde. Die ausgewiesenen Grenzzinssätze in der Tabelle beziehen sich jedoch nur auf den jeweiligen Einzelvertrag.
Zu Ermittlung der Grenzzinssätze wurden die Bausparofferten einer alternativen Kombination aus einem Riester-Bank-Sparvertrag und einem Riester-Bankdarlehen gegenübergestellt, wobei die Sparverträge jeweils mit den gleichen Raten bespart wurden wie der Wohn-Riester-Bausparvertrag. Auch die Tilgungsleistungen waren jeweils identisch. Für den Riester-Banksparplan wurde eine Verzinsung von 1,5 Prozent, für das Riester-Darlehen ein Sollzinssatz von 5,07 Prozent unterstellt. Auf dieser Basis wurde zudem für jedes Angebot berechnet, welchen Zinsvorteil der Bausparvertrag bei Nutzung des Bauspardarlehens im Vergleich zum alternativen Angebot bietet. Der Zinsvorteil ist als Barwert angegeben. Er entspricht dem heutigen Geldwert der Zinsersparnis, die der Bausparer während der Vertragslaufzeit erzielen wird. Daneben wurde auch berechnet, wie groß der Zinsnachteil ist den der Bausparer im Vergleich zum Riester-Banksparplan in Kauf nehmen muss, wenn er den Vertrag am Ende der Sparphase auflöst. Auch dieser Nachteil ist als Barwert angegeben.
Anforderungen an die Tarife: Untersucht wurden ausschließlich Bausparverträge, die nach dem Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz förderfähig sind (zertifiziert im Sinne des Altersvorsorge-Zertifizierungsgesetzes und förderfähig nach Maßgabe der Vorschriften des § 10a und des Elften Abschnitts des Einkommensteuergesetzes). Die Bausparkassen werden gebeten, für drei Musterfälle Lösungsvorschläge einzureichen, so wie reale Kunden sie in solchen Fällen erhalten würden. Die optimale Bausparsumme konnte die Bausparkasse jeweils selbst festlegen. Die Bausparkassen duften in ihre Vorschläge eine einmalige Sonderzahlungen von maximal 10.000 Euro am Ende der Sparphase einplanen, falls dies sinnvoll und notwendig war, um das für die Zuteilung erforderliche Mindestguthaben und eine ausreichende Bewertungszahl zu erreichen. Konnte der Bausparvertrag erst nach Finanzierungsbeginn zugeteilt werden, musste der Vertrag mit einem Kredit zwischenfinanziert werden. Dabei wurden maximal ein Jahr Zwischenfinanzierung toleriert. Der Zinssatz für den Zwischenkredit haben wir ebenfalls mit 5,07 Prozent unterstellt.
Im Modellfall1 möchte sich eine vierköpfige Familie, die 2011 ein Haus gekauft und mit einem Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung finanziert hat, möglichst niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung in sieben Jahren sichern und zugleich die Wohnriester-Förderung nutzen. Das Ehepaar (er 35 Jahre alt, sie 32Jahre alt) hat zwei Kinder, die fünf und sieben Jahre alt sind und verfügt über ein Bruttoeinkommen von 60.000 Euro (Mann) und 20.400 Euro (Frau). Beide Partner sind direkt förderfähig. Sie gehen davon aus, dass sie für die Kinder bis zu deren 22. Lebensjahr Kinderzulagen erhalten werden. Ihre Immobilie hat ursprünglich 310.000 Euro gekostet. Abzüglich 60.000 Euro Eigenkapital waren damals 250.000 Euro zu finanzieren. Die Restschuld des Kredits zum 1.1.2021 beträgt 188.690 Euro. Zu diesem Termin sollen die Wohnriester-Bausparverträge zuteilungsreif sein. Insgesamt darf die Finanzierung läuft maximal bis 1.12.2046. Spätestens diesem Termin wird das Ehepaar in Rente gehen. Das Paar will seinen jeweiligen Bausparvertrag jeweils förderoptimal besparen (vier Prozent vom Einkommen bis zum Förderhöchstbetrag). Die Kinderzulagen konnten wahlweise auf den Vertrag der Frau oder den des Mannes fließen. Die Anschlussfinanzierung konnte unter Hinzuziehung eines weiteren Hypothekendarlehens mit 5,07 Prozent Zinsen (Durchschnittswert für Hypotheken mit zehn Jahren Zinsbindung in den vergangenen 20 Jahren, Zinssatz im Modellfall konstant für gesamte Restvertragsdauer) erfolgen. Insgesamt stehen der Familie monatlich ca. 1.425 Euro zur Verfügung (bisherige Tilgungsrate plus Riester-Eigenbeiträge in der Sparphase) Mit diesem Geld müssen die Raten für das Bauspardarlehen, die ergänzende Hypothek und etwaige Zwischenfinanzierungszinsen bestritten werden.
Im Modellfall 2 will das Ehepaar, das in zehn Jahren ein Haus bauen oder kaufen will, noch weiteres Eigenkapital mit Hilfe von zwei Riester-Bausparverträgen ansparen, die ebenfalls förderoptimal bespart werden. Die Eheleute (er 32 Jahre alt, sie 30 Jahre) haben ebenfalls zwei Kinder, die drei und fünf Jahre alt. Die Bruttoeinkommen liegen bei 48.000 Euro (Mann) und 18.000 Euro (Frau), Für die Kinder werden wiederum bis zu deren 22. Lebensjahr Kinderzulagen bezogen. Die Immobilie wird voraussichtlich exklusive Nebenkosten 230.000 Euro kosten und soll am 1.1.2024 erworben. Nach Abzug von weiterem Eigenkapital sind 180.000 Euro sind zu finanzieren. Die Finanzierung erfolgt unter Hinzuziehung eines Hypothekendarlehens mit 5,07 Prozent Zinsen. Ab Kauftermin stehen der Familie monatlich max. 1.000 Euro für die Finanzierung zur Verfügung. Mit diesem Geld müssen die Raten für das Bauspardarlehen, die ergänzende Hypothek und etwaige Zwischenfinanzierungszinsen bestritten werden. Die Finanzierung läuft maximal bis 1.12.2049. Spätestens diesem Termin wird das Ehepaar in Rente gehen
Im Modellfall 3 will ein 25jähriger Single, der mit dem Gedanken spielt, in 15 Jahren eine Eigentumswohnung zu erwerben, sein Eigenkapital dafür mit Riester-Förderung ansparen. Sein Einkommen beträgt 42.800 Euro im Jahr. Er will den Vertrag zulagenoptimal besparen. Nach 15 Jahren entscheidet er, ob der das Darlehen in Anspruch nimmt oder den Vertrag abbricht. Nach seinen derzeitigen Plänen soll die Eigentumswohnung am 1.1.2029 erworben werden, 170.000 Euro sind dann zu finanzieren und zwar mittels Bausparvertrag plus einem ergänzenden Hypothekendarlehen. Aus heutiger Sicht soll die Finanzierung dann aber nicht mehr als 800 Euro im Monat kosten. Mit diesem Geld müssen die Raten für das Bauspardarlehen, die ergänzende Hypothek und etwaige Zwischenfinanzierungszinsen bestritten werden.
Für alle Bausparverträge wurde ein Vertragsbeginn am 01.1.2014 unterstellt, so dass für das laufende Jahr noch die volle Förderung erzielt wird. Die Zulagen werden jeweils am 15.5. des Folgejahres gutgeschrieben. Nach Zuteilung des Bausparvertrags werden die Zulagen als Sondertilgung für das Bauspardarlehen eingesetzt. Eine Verrechnung der Zulage mit der Regel-Tilgungsrate war möglich.
Sämtliche Vertragsangaben wurden von ÖKO-TEST per Excel-Fragebogen direkt bei den Anbietern erhoben, überprüft, durchgerechnet und den Anbietern danach zur Verifizierung zurückgespielt. Sofern die Anbieter am Test nicht teilnehmen wollte, hat sich ÖKO-TEST die Tarifbedingungen für die Verträge - soweit möglich - auf der Homepage des Anbieters bzw. über den jeweiligen Bausparverband besorgt, die Musterfälle durchgerechnet und die Ergebnisse den Anbietern danach zur Verifizierung zurückgespielt. Sofern die jeweilige Bausparkasse auf ihrer Homepage einen entsprechenden Vertragsrechner für Wohn-Riester-Verträge enthielt, wurden die Musterfälle mit Hilfe dieses Rechners erstellt und dem Anbieter ebenfalls zur Verifizierung zurückgespielt.
Stand: August 2014

Sofortfinanzierung

Testmethode:
Sämtliche Vertragsdaten wurden per Exceltabelle, unterlegt mit Angeboten, Tilgungsplänen und den Produktinformationsblättern ESM (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) direkt bei den Anbietern erhoben, einer anschließenden Plausibilitätskontrolle unterzogen, die Berechnungen wurden überprüft und ggf. korrigiert sowie vervollständigt, um alle Zahlungsströme bis zur kompletten Tilgung aller Finanzierungsbausteine zu erfassen. Soweit sich dabei Abweichungen von den gemeldeten Lösungsvorschlägen ergaben, wurden diese den Anbietern zur nochmaligen Überprüfung vorgelegt.
Das anschließende Ranking basiert auf dem Gesamteffektivzins, der sich ergibt, wenn ein Kapitalbedarf von 220.000 Euro ganz oder teilweise durch eine Sofortfinanzierung mit einem oder mehreren Bausparverträgen finanziert und - im Idealfall - mit einer konstanten Monatsrate von durchgängig 1.200 Euro bedient wird. Bei den Bausparverträgen wurde allerdings auch ein Unterschied von 100 Euro zwischen dem Beitrag in der Sparphase und in der Tilgungsphase toleriert. Zur Ermittlung des jeweiligen Gesamteffektivzinses wurden die Zahlungsströme für alle Finanzierungsbausteine (inklusive Bausparbeiträge und Gebühren) zudem über die gesamte Laufzeit hinweg gebündelt erfasst. Etwaige Fördermittel flossen aus Vergleichsgründen ebenfalls als Zahlungsstrom mit ein. Anschließend wurden die so ermittelten Gesamteffektivzinsen der Bauspar-Sofortfinanzierungen mit den Konditionen für Hypotheken mit 20 Jahren Zinsbindung verglichen. Zur Ermittlung des Ranges wurden zunächst die Effektivzinsen für diese Hypotheken zum Bewertungsstichtag (18. August 2014) ermittelt und anhand der Differenz zwischen niedrigstem und höchstem Effektivzins in sechs gleich große Klassen geteilt. Entsprechend dieser Klassen wurden dann auch die Sofortfinanzierungen bewertet. Eine mögliche Minderung des Gesamteffektivzinses durch Fördereffekte bei den Kombikrediten bleibt bei diesem Ranking außen vor. Seriöserweise könnte ohnehin nur ein möglicher KfW-Tilgungszuschuss effektivzinsmindernd berücksichtigt werden. Denn bei dieser Leistung handelt es sich um einen echten Zuschuss. Die Riester-Förderung (im Musterfall konnte das Ehepaar pro Jahr zwei Grundzulagen von 154 Euro sowie eine Kinderzulage in Höhe von 185 Euro und eine in Höhe von 300 Euro einstreichen) muss dagegen ab Rentenbeginn in Form der Eigenheimrente nachversteuert und damit zumindest teilweise zurückgezahlt werden. Ob und in wie weit sie tatsächlich einen Finanzierungsvorteil bringt, ließe sich daher nur in einem komplexen Modell unter Berücksichtigung des Wohnförderkontos und auch der Steuerlast unseres Modellehepaares in der Rentenphase ermitteln. Auf eine derart umfassende Simulationsrechnung wurde jedoch verzichtet.
Einige Anbieter haben auch ihre Bauspar-Kombikredite für die Sofortfinanzierung mit KfW-Förderkredit kombiniert . Diese Offerten wurden nach dem gleichen Schema bewertet. Die Aufteilung des Kapitalbedarfs von 220.000 Euro auf die verschiedenen Finanzierungsbausteine blieb dabei den Anbietern überlassen.
Untersucht wurden die Konditionen für folgenden Modellfallen mit den nachstehenden Annahmen: Es handelt sich ausschließlich um Angebote zur Finanzierung des Kaufs eines neu gebauten Reihenhaus (mit Energieeffizienzklasse A) im Wert von 300.000 Euro. Die Immobilie dient zur Eigennutzung und befindet sich in guter Lage, wie sie zum Beispiel in Köln, Stadtteil Roggendorf/Thenhoven, gegeben ist. Die Wohnfläche des Hauses mit 4 Zimmern beträgt 135 qm, die Grundstücksgröße 228 qm, das Baujahr ist 2014. Das Reihenhaus mit drei Schlafzimmern, einem Badezimmer und einem Gäste-WC ist voll unterkellert und hat gehobene Ausstattung. Im Kaufpreis enthalten ist auch ein Carport enthalten. Die Nebenkosten des Erwerbs (ca. 30.000 Euro) werden aus Eigenmitteln bezahlt. Beim Käufer handelt es sich um ein Ehepaar mit 2 Kindern, beide Ehepartner sind 35 Jahre alt (geb. jeweils 1.1.1979), ihre Kinder sind fünf und sieben Jahre alt (geb. 1.1.2007 und 1.1.2009) und bis zum 22. Lebensjahr förderfähig. Die sozialversicherungspflichtigen Einkommen des Paares liegen bei 60.000 Euro (Mann) und 20.400 Euro (Frau) im Jahr (Bruttoeinkommen, keine Dynamisierung). Beide Ehepartner sind Angestellte, seit vielen Jahren im jeweiligen Betrieb und haben keine weiteren Kredite (gute Bonität). Die Familie benötigt ein Darlehen über 220.000 Euro, das sie ggf. auch unter Nutzung von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufbringen will. Zur Finanzierung kann die Familie durchgängig 1.200 Euro im Monat einsetzen. Die Finanzierung wird im August beantragt und soll bei Eigentumsübergang zum 1. Dezember 2014 ausgezahlt werden. Um die unterschiedlichen Starttermine für den Kreditlauf zu vereinheitlichen, hat ÖKO-TEST unterstellt, dass die Zinsbindungsfrist ab 31.8.2014 zu laufen beginnt, alle Zahlungen starten jedoch erst im Dezember 2014. Bis zur Auszahlung Anfang Dezember fallen zudem keine Bereitstellungszinsen an. Die Abschlusskosten der Bausparverträge werden mit den laufenden Sparbeiträgen verrechnet und nicht zusätzlich eingezahlt. Um den gewünschten Zuteilungstermin zu erhalten, waren aber einmalige Sonderzahlungen zum Ende der Sparphase zulässig. Diese wurden bei Ermittlung des Gesamteffektivzinses ebenfalls berücksichtigt. Sofern der jeweilige Bauspar-Kombikredit mit einer normalen Hypothek oder einem KfW-Kredit kombiniert wurde, wurde für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung ein Anstieg der Hypothekenzinsen auf 5,07 Prozent unterstellt - dem langfristigen Durchschnittszins für Baugeld.