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Ratgeber: Sozialimmobilien

ÖKO-TEST Oktober 2010
vom 24.09.2010

Ratgeber: Sozialimmobilien

Endstation Sehnsucht

Pflegeheime und Anlagen zum betreuten Wohnen sind der neue Trend am Immobilienmarkt. Vermarktet werden sie als krisensichere Geldanlage mit attraktiven Renditen. Doch die Offerten sind mit Vorsicht zu genießen. Mancher Anbieter will nur das schnelle Geld machen. Das bringt Anleger wie Senioren in Not.

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24.09.2010 | Das Geschäft mit den Altenappartements schien so sicher wie das Amen in der Kirche. Obendrein versprach es eine regelrechte "Win-win"-Situation. Nach dem Motto "sozial engagieren, intelligent investieren und auch für sich selbst Gutes tun" lockte die "Volkssolidarität" in Mecklenburg-Vorpommern "Mitglieder und Sympathisanten" der ehemaligen DDR-Selbsthilfeorganisation in zwei Sozialimmobilienfonds.

Die wollten mit dem Geld der Anleger Sozialprojekte wie Pflegeheime oder Kindergärten errichten und betreiben. Aus den Mieteinnahmen sollten die Beteiligten eine stabile Rendite erhalten. Fünf bis sechs Prozent Kapitalverzinsung waren sogar "garantiert". Obendrein versprach die Volkssolidarität den überwiegend älteren Anlegern ein bevorzugtes Wohnrecht in den Altersheimen. Kurz: Die Offerte sollte in jeder Hinsicht eine gute Altersvorsorge sein.

Die Idee verfing. Rund 1.600 Anleger ließen sich nicht nur von der vermeintlich sicheren Geldanlage, sondern auch vom guten Ruf der 1945 in Dresden gegründeten Wohlfahrtsorganisation locken. In blindem Vertrauen auf die Menschenfreunde der sozial engagierten Volkssolidarität legten insbesondere ältere Bürger aus dem Osten nicht selten ihre gesamten Ersparnisse in beiden Fonds an. Rund neun Millionen Euro kamen so zusammen. Doch aus den garantierten Renditen und Heimplätzen wurde nichts. Beide Fonds sind 2009 in Konkurs gegangen, das Geld der Anleger nahezu komplett verbrannt. Inzwischen ermittelt die Staatsanwaltschaft wegen Insolvenzverschleppung, Kapitalanlagebetrug und Untreue.

Ob die Fonds das Geld der Anleger vorsätzlich oder fahrlässig in den Sand setzten, müssen letztlich die Gerichte klären. "Ich glaube, da sind Dilettanten am Werk gewesen, denen die Sache völlig aus dem Ruder gelaufen ist", schätzt Axel Drückler, von der Neuen Verbraucherzentrale in Schwerin.

Die Pleite der beiden Volkssolidaritätsfonds ist kein Einzelfall. Auch zahlreiche andere Investoren haben sich beim Bau von Pflegeeinrichtungen verspekuliert. Dabei gelten Seniorenimmobilien, wie Pflegeheime, Anlagen für betreutes Wohnen und/oder luxuriöse Rentnerresidenzen eigentlich (seit Jahren) als krisensichere Geldanlagen.

Der Grund: Infolge der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft wächst die Nachfrage ganz von allein. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wird sich die Zahl der über 80-Jährigen bis 2020 fast verdoppeln und bis 2050 fast verdreifachen. Mit Zunahme der Hochbetagten steigt zugleich das Risiko, pflegebedürftig zu werden.

Studien über den Pflegeheimmarkt, beispielsweise von der HSH Real Estate oder vom Europäischen Pflegeverband ECHO, gehen von einem zusätzlichen Bedarf an 120.000 bis 220.000 Pflegeheimbetten bis 2020 aus. Die Deutsche Bank Research rechnet sogar mit einer Verdoppelung bis Verfünffachung der Nachfrage.

Pflegeheime versprechen zudem eine vergleichsweise sichere Rendite. Sofern sie den Vorschriften der Heimgesetze von Bund und/oder Ländern entsprechen, garantiert der Gesetzgeber die Zulassung und gewährt einen verbrieften Anspruch auf Heimentgelte. Vorausgesetzt, das Heim ist durch die Pflegekasse zugelassen, trägt das Sozialamt die Kosten, wenn der Bewohner dazu nicht in der Lage ist. Darüber hinaus werden die Heime üblicherweise gleich für 20 Jahre oder länger fest an einen Betreiber verpachtet, der die Pflege und den Service im Heim übernimmt.

Diese Kombination aus steigender Nachfrage und sicheren Mieteinnahmen lässt sich glänzend vermarkten - zumal Wohnimmobilien ohnehin gefragt sind, seit die Finanzkrise andere Anlagemöglichkeiten wie Aktien, Anleihen oder Gewerbeimmobilien unattraktiv gemacht hat. Obendrein haftet den Offerten immer noch der Hauch eines Geheimtipps an. Denn der Markt für Seniorenimmobilien macht nach Angaben von Carsten Brinkmann, Aufsichtsratsvorsitzender der Kölner Terranus Gruppe, die institutionelle Anleger bei Sozialimmobilien berät, gerade mal ein bis zwei Prozent des gesamten deutschen Marktes aus. In diesem Spezialsegment tummeln sich zudem überwiegend institutionelle Anleger, wie Pensionskassen, Versicherungen, Vermögensverwalter, Versorgungswerke und Banken.

Rund drei Milliarden Euro Eigen- und Fremdkapital wollen Profis aus dem In- und Ausland in den kommenden fünf Jahren in Sozialimmobilien investieren, so die Bad Homburger Unternehmensberatung Avivre Consult. Von diesem Kuchen mit vermeintlich risikolosen und pflegeleichten Anlagen wollen sich immer mehr Privatanleger ein Scheibchen abschneiden. Kein Wunder daher, dass den Anbietern nicht nur Direktinvestments in Pflegeappartements, sondern auch Anteile an geschlossenen Pflegeheimfonds derzeit förmlich aus den Händen gerissen werden. Manche führen sogar Wartelisten für noch aufzulegende Objekte.

Die Rendsburger Immac Unternehmensgruppe, seit 1996 auf geschlossene Sozialimmobilien- und Pflegeheimfonds spezialisiert, hat im ersten Halbjahr 2010 bereits vier geschlossene Pflegefonds mit einem Investitionsvolumen von insgesamt 73,96 Mio. Euro an den Markt gebracht. Beim "Immac Rinteln Renditefonds", der ein Pflegezentrum in der Nähe von Hannover betreibt, waren 3,6 Mio. Euro Eigenkapital bzw. Investitionssumme in der Rekordzeit von nur zwei Wochen zusammen. Der Fonds "Pflegezentrum Ostseeklinik Schönberg" mit einer Investitionssumme von rund 21,7 Mio. Euro war binnen knapp sechs Wochen platziert. Anlagen, die so schnell vergriffen sind, erzeugen weitere Nachfrage. Immac will jetzt auch im Ausland expandieren. Nach der Eröffnung einer Niederlassung in Österreich wurde Ende 2009 eine Niederlassung in London erworben.

Auch die erst 2005 gegründete INP Holding kann sich über mangelndes Anlegerinteresse nicht beklagen. Der Anfang Juni aufgelegte fünfte Pflegeheimfonds, INP Seniorenzentrum Süd, der zwei Seniorenzentren in Bad Kreuznach und Heilbronn betreibt, war im August platziert. Kaufinteressierte werden jetzt auf einen neuen Fonds vertröstet, der in Vorbereitung sei.

Der Run auf Pflegeheimfonds erstaunt. Schließlich sind sie nicht gerade billig. Im Schnitt gehen wie bei anderen geschlossenen Fonds 12 bis 30 Prozent vom Investitionsvolumen für sogenannte Weichkosten, wie Vermarktungs- und Vertriebshonorare, Anschaffungs- und Dienstleistungsnebenkosten drauf. Die Fondslaufzeit liegt bei 20 bis 25 Jahren, in denen man kaum an das Geld herankommt. Doch Anleger locken offenbar die in Aussicht gestellten Erträge von 6,5 bis 8,0 Prozent der Beteiligungssumme pro Jahr, die obendrein in monatlichen Raten ausgeschüttet werden.

Wem geschlossene Fonds zu teuer und zu wenig liquide sind, der kann sich neuerdings aber auch über offene Immobilienfonds am Sozialimmobilienmarkt beteiligen. Der im September 2009 aufgelegte Focus Health Care Fonds von Catella Real Estate AG will in Pflege- und Seniorenheime, aber auch in Ärztehäuser und Kliniken sowie Büro- und Logistikimmobilien der Gesundheitsindustrie investieren. 49,33 Mio. Euro hat der Fonds in den ersten zehn Monaten bereits eingesammelt und unter anderem in ein Pflegezentrum in Bremen und eine Sportklinik in Duisburg investiert. Anleger können sich ab 20.000 Euro für die Erstanlage an dem Fonds beteiligen. Der Ausgabeaufschlag beträgt 1,25 Prozent, die laufenden Verwaltungskosten 0,6 Prozent. Angestrebt wird eine Rendite von 5,0 bis 6,0 pro Jahr.

Der Fonds verspricht mehr Risikostreuung als die Beteiligung an einzelnen Pflegeheimen. Dennoch ist er nach Angaben von Catella nur für Institutionelle oder "vergleichbar erfahrene" Privatanleger geeignet, die eine längerfristige Anlage von mindestens fünf Jahren suchen. Anders als bei geschlossenen Fonds können Anleger zwar jederzeit wieder aussteigen. Wer höhere Summen (ab 50.000 Euro) investiert, muss sich damit aber fünf bis sechs Monate gedulden. Sonst wird die Rückgabe der Anteile mit drei Prozent Rücknahmegebühr "bestraft".

Auch über Aktien ist die Beteiligung an Pflegeheimen möglich. Ein gutes Geschäft war das in den letzten drei Jahren allerdings nicht. Die Aktie der Marseille-Kliniken AG, die bundesweit 58 Senioreneinrichtungen, acht Rehakliniken und ein Akutkrankenhaus betreibt, hat seit ihrem Höchstkurs in 2008 zum Beispiel fast drei Viertel an Wert verloren. "Mit Pflege ist momentan kein Geld zu verdienen", sagt Ulrich Marseille, Vorstandsvorsitzender der AG. Dennoch hat sich Ende April mit der Healthcare Property AG eine neue, ebenfalls auf Sozialimmobilien spezialisierte Gesellschaft gegründet. Das Unternehmen geht derzeit auf Einkaufstour. Im Fokus stehen Ärztehäuser, geplant sind aber auch Investments in Pflegeheime und barrierefreies Wohnen. 2011 will die Healthcare Property AG an die Börse gehen - und der Marseille-Aktie womöglich Konkurrenz machen.

Die neuesten Renner im Markt der Sozialimmobilien sind Pflegeappartments und Wohneinheiten in Anlagen zum betreuten Wohnen. Sie werden wie ganz normale Immobilien meist von regionalen Bauträgern oder Maklern vor Ort vertrieben. Das Geschäft boomt. Vor allem Pflegeappartments gehen weg wie warme Semmeln. "Zur Zeit ausverkauft" prangt zum Beispiel in fetten Lettern auf der Homepage von Seubert-Seniorenimmobilien. Der Würzburger Fachmakler Herbert Seubert ist schon seit 1993 am Markt aktiv und hat nach eigenen Angaben über 600 Pflegeappartements an Kapitalanleger und Vorsorgekäufer vermittelt. Neue Objekte werden derzeit geprüft. "Es gibt eine Warteliste für Interessenten", sagt Seubert. 80 Prozent seiner Kunden kommen ohnehin auf Empfehlung oder sind Bestandskunden.

Der reißende Absatz lockt immer wieder neue Interessenten. "Wenn ich den Markt nicht genau kennen würde, wäre ich auch leicht verführt, sofort investieren zu wollen", räumt Carsten Brinkmann freimütig ein. Doch Seniorenimmobilien sind ein Markt für Spezialisten. "Als Laie können Sie die Angebote nicht bewerten. Sie können höchstens darauf vertrauen, dass der Anbieter hält, was er verspricht", so Brinkmann. Genau das nutzen manche Anbieter aus. In einem Internet- HealthCare-Blog wird sogar der Vorwurf erhoben, die Branche strotze von gierigen Maklern/Beratern, die ihren Kunden den letzten Schrott verkaufen würden, um später an der Sanierung mit zu verdienen.

Deshalb Vorsicht: Gerade bei Sozialimmobilien ist längst nicht alles Gold, was glänzt. "Das sind Betreiberimmobilien, bei denen Erfolg und Misserfolg in hohem Maß von der Erfahrung und der Qualität des Heimbetreibers abhängt", sagt Nikolaos Tavridis, Chef der Hamburger Beratungsfirma Axion-Consult und ausgewiesener Experte für Pflegeimmobilien. Vielen Anlegern, die lediglich ein Pflegeappartement als Direktanlage kaufen wollen, ist gar nicht klar, dass sie zugleich vom Wohl und Wehe des jeweiligen Heimbetreibers abhängen. Denn wie bei einer Eigentumswohnung erwerben Anleger nicht nur den Pflegeplatz, sondern immer auch einen Anteil an den Gemeinschaftsanlagen. Der Miteigentumsanteil an den Nutz- und Funktionsflächen des Pflegeheims, wie Küche, Therapieräume, Aufenthaltsräume, eventuell einem Schwimmbad, Grünanlagen und Parkplätzen, ist aber nicht selten sogar größer als das Pflegeappartement selbst. Kurz: Der Käufer wird nicht nur Eigentümer "seines" Appartements, sondern Miteigentümer des gesamten Pflegeheims.

Mit der anschließenden Vermietung hat er meist wenig zu tun. Üblicherweise knüpft die Eigentümergemeinschaft mit den Betreibern des Heims langfristige Verträge, nicht selten mit bis zu zwanzig Jahren Laufzeit. Oder die Eigentümer treten in Pachtverträge ein, die der Projektentwickler zusammen mit einem Betreiber bereits konzipiert hat. Pächter können gemeinnützige Unternehmen sein, wie die Arbeiterwohlfahrt, die Caritas oder diakonische Werke. Immer öfter werden die Heime aber auch von kleineren oder größeren privatwirtschaftlichen Unternehmen betrieben.

Auf den ersten Blick klingt alles optimal. Der Anleger erwirbt eine Immobilie, um deren Vermietung er sich auf Jahre hinaus nicht kümmern muss, in die er später sogar selbst einziehen kann. Die Pacht fließt, auch wenn das Pflegeappartement leer steht oder der Pflegebedürftige die Kosten allein nicht mehr aufbringen kann. Doch wehe, wenn der Betreiber das Haus nicht voll bekommt oder es nicht wirtschaftlich betreibt. Dann ist es mit der bequemen Sorglos-Immobilie schnell vorbei. Schlimmstenfalls sind nicht nur die Mieteinnahmen verloren. Weil es sich um eine Spezialimmobilie handelt, ist das Appartement oft gar nicht oder nur mit hohen Preisabschlägen verkäuflich. Denn wer will schon in ein leer stehendes oder schwach belegtes Pflegeheim investieren, das vom Betreiber gerade heruntergewirtschaftet wurde. Alternativ wird bisweilen ein neuer Betreiber gesucht, der das Heim übernimmt. Auch das geht aber selten ohne Abstriche an der bisherigen Kalkulation. Außerdem müssen alle Eigentümer zustimmen, damit der Betreiberwechsel reibungslos klappt.

"Wer in Pflegeheime investiert, muss vorher also nicht nur die Immobilie und den Standort gründlich prüfen. Noch wichtiger sind der Betreiber, sein Konzept und welche Erfahrung er mitbringt", weiß Barbara Keck von der Bundesarbeitsgemeinschaft der Senioren-Organisationen (BAGSO). Eine gute, bankgeprüfte Bonität des Betreibers ist unerlässlich. Schließlich soll der Heimbetreiber über 20 Jahre und mehr dauerhaft die Mieten erwirtschaften.

Auch die Ansprüche an seine Erfahrung und an sein Pflegekonzept sind hoch. Denn Qualitätsmängel oder Missmanagement können nicht nur die Betreiber, sondern auch die Immobilie und damit das gesamte Investment in den Ruin treiben. Obendrein sind flexible Pflegekonzepte gefragt. Denn wer kann heute schon sagen, wie der Pflegemarkt in zehn oder 20 Jahren aussehen wird.

Zweifelsohne gibt es Anlagen, die zumindest bislang all diese Anforderungen erfüllen und genau das halten, was sie Investoren versprechen: eine Rundum-sorglos- Immobilie mit sicherem Ertrag. Die 46 Fonds der Immac-Gruppe haben laut Leistungsbilanz allesamt ihre prospektierten Ausschüttungen gehalten. "Ein einziger Fonds bleibt leicht unter den prognostizierten Werten", konstatiert Thomas F. Roth, Vorstandsvorsitzender der Immac Holding AG. Aber immerhin schüttet auch dieser Fonds neun Prozent pro Jahr aus. Der Gewinn liegt bei Immac vor allem im Einkauf: Kein Objekt wird zum über dem Zwölffachen der Jahresmiete erworben.

Auch beim Würzburger Spezialmakler Seubert läuft alles bestens. "Ich hatte in 17 Jahren einen einzigen Fall, in dem der Betreiber ausgewechselt werden musste. Das war aber in vier Wochen erledigt, und zwar ohne Mietausfall", berichtet Seubert. Der Fall der Fälle ist bei ihm schon im Vertrag geregelt, sodass ein Austausch problemlos läuft.

Daneben gibt es aber auch immer wieder spektakuläre Pleiten wie bei der Volkssolidarität. Die Dr. Hanne Grundstücks GmbH sammelte zum Beispiel Ende der 90er-Jahre rund 1,5 Mrd. Euro für Pflegeheime bei Anlegern ein und setzte diese mit schlechten Immobilien an falschen Standorten mit überhöhten Mieten in den Sand. 2001 meldete die Berliner Rentaco Insolvenz, die elf Pflegeheime mit rund 1.800 Betten betrieb. Wenige Monate später brach die börsennotierte Refugium Holding zusammen. Beinahe über Nacht suchten rund 57 Refugium-Häuser nach einem neuen Träger.

Auch gemeinnützige Träger sind vor einem Bankrott nicht sicher. Im März dieses Jahres meldeten drei Altenheime der Diakonie im Oldenburger Land insbesondere wegen gestiegener Lohnkosten Insolvenz an. Immerhin: Bei den gemeinnützigen besteht bislang nicht die Gefahr eines Dominoeffekts. "Die gründen für den Heimbetrieb oft kleine, rechtlich selbstständige Organisationen vor Ort. Die können dann auch schon mal Pleite gehen", weiß Tavridis. Für Anleger kann das allerdings bitter sein, wenn sie sich von den großen Namen blenden lassen und meinen, die überregionalen Träger kämen für den Schaden auf.

Im Lager der privaten Betreiber führen Insolvenzen jedoch schnell zur Kettenreaktion. Die Oldenburger Hansa Gruppe kam 2009 zum Beispiel wegen Pflegemängeln in einem Heim in die Schlagzeilen. Jetzt ist das Unternehmen, das seit fast 20 Jahren Altenheime gebaut und verwaltet hat, pleite. 19 Heime in Oldenburg, Bremen und Nordrhein-Westfalen suchen einen neuen Träger.

Dass sich solche dramatischen Fälle wiederholen, steht für Experten außer Frage. "Der demografische Wandel allein ist eben keine Garantie, dass jede Pflegeimmobilie ein Erfolg wird. Das hängt von sehr vielen Faktoren ab, auch von der Politik und der künftigen Finanzierung der Pflegeversicherung", weiß Tobias Just von DB Research. Doch jahrelang wurde nach dem schlichten Motto "immer mehr Alte, immer mehr Gewinn" investiert. "Zudem waren und sind auch immer wieder Glücksritter am Markt, die auf schnelle Kaufabschlüsse und kurzfristige Erträge setzten", warnt Albrecht von Witzendorff, Pflegeimmobilienexperte bei der Beratungsgesellschaft Ernst & Young Real Estate.

"In den vergangenen Jahren wurde teilweise inflationär in Pflegeheime investiert", sagt Ulrich Marseille, Vorstandschef der Marseille-Kliniken. So haben geschlossene Fonds und institutionelle Investoren allein in den Jahren 2006 und 2007 zum Beispiel für rund 4,84 Mrd. Euro neue Pflegeeinrichtungen gebaut oder von Bauträgern übernommen. Das entspricht laut Statistischem Bundesamt einer Zunahme der Bettenkapazitäten um 5,8 Prozent. Die Zahl der dauerhaft Pflegebedürftigen nahm im selben Zeitraum jedoch nur um 4,3 Prozent zu. Bittere Folge: Jetzt gibt es im Schnitt mehr Pflegeplätze als Nachfrage. Laut Statistischem Bundesamt lag das Bettenangebot schon 2008 gut 13,25 Prozent über dem Bedarf - und seither sind weitere Neubauten an den Markt gekommen.

Das Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung (RWI) warnte daher schon in seinem Pflegeheim-Rating Report 2009 vor einer Zunahme von Insolvenzen bei Heimbetreibern. Bedingt vor allem durch regionale Überkapazitäten stehen viele Betreiber in einem ruinösen Wettbewerb. Nach der jüngsten Studie des Statistischen Bundesamtes war die durchschnittliche Belegung deutscher Pflegeheime bereits Ende 2007 auf nur noch 87,6 Prozent gesunken. In einzelnen Landkreisen rutschte sie sogar unter 70 Prozent. Damit eine Einrichtung wirtschaftlich betrieben werden kann, "müssen je nach Konzept und Gesamtgröße rund 85 bis 90 Prozent der Betten belegt sein", sagt der Kölner Experte Brinkmann. Ansonsten tun sich Unternehmen schwer, Geld mit menschenwürdiger Pflege zu verdienen.

Das gilt insbesondere, wenn zu teuer gebaut wurde. Damit sich die Immobilie für die Anleger trotzdem rechnet, wird in solchen Fällen die Pacht oft zu hoch angesetzt. Die akuten Schwächeanfälle etlicher Betreiber haben hier ihre Ursache. Wenn der Betreiber infolge der hohen Miete finanziell überfordert ist, wird oft erst einmal im täglichen Pflegebetrieb gespart. Am Ende der Kette müssen dann nicht nur Anleger, sondern auch die Senioren verfehlte Immobiliengeschäfte ausbaden, weil nicht mehr menschenwürdig gepflegt wird - ein Teufelskreis, den Nikolaos Tavridis schon in einem Beitrag zum Buch Im Netz der Pflegemafia anprangerte.

Für den Pflegeimmobilien-Experten gibt es jedoch eine einfache Kennziffer, mit der Anleger beurteilen können, ob eine Pflegeimmobilie überteuert ist. "Mehr als das 12- bis 13-Fache der Jahrespacht darf die Pflegeimmobilien nicht kosten", sagt Tavridis. Sonst kann entweder der Anleger keine ausreichende Verzinsung für seinen Kapitaleinsatz erzielen oder der Betreiber wird durch eine zu hohe Pacht überfordert. Brinkmann verprobt zusätzlich und kommt zum gleichen Endergebnis. Für ihn gilt: 2.000 Euro pro Quadratmeter sind die maximalen Gestehungskosten für einen gut konzipierten und "löffelfertigen" Pflegeplatz mit ca. 45 qm Haupt- und Nebenflächen. "Das heißt inklusive Einrichtung, Grundstücksanteil und sonstigen Kaufnebenkosten".

Angebote wie die S & H Sozialimmobilien der Bayerischen Schleich & Haberl Gruppe oder der Urbanbau Bauträger GmbH und Co Baubetreuung KG halten beide Experten daher für deutlich überteuert. Bei den Bayernland-Immobilien, wie sich die Firmengruppe von Schleich & Haberl samt Tochtergesellschaften nennt, kostet ein Pflegeappartement im Schnitt 130.285,28 Euro (Pflegeheim Frontenhausen) bis 143.405,39 Euro (Pflegeheim Dreieich). Solche Verkaufspreise sind nach Einschätzung von Nikolaos Tavridis um ein Drittel zu hoch. Gemessen am jährlichen Pachtertrag von 5.780,28 Euro (Frontenhausen) bzw. 6.503,88 Euro (Dreieich) zahlt der Anleger das 22-Fache der Pacht für den Kauf. Bei solchen Einstiegspreisen drohen Anlegern langfristig erhebliche Risiken, insbesondere wenn sie das Pflegeappartement mit Kredit finanzieren.

In ihren "Pi mal Daumen" genannten Modellrechnungen stellen die Marktführer bei bayerischen Sozialimmobilien, so die Eigenwerbung, Anlegern zwar einen "überdurchschnittlichen Pachtertrag" von 4,65 bis 4,85 Prozent (Frontenhausen) bzw. 4,75 bis 4,95 Prozent (Dreieich) in Aussicht. In dieser Rechnung sind jedoch nicht alle Kosten berücksichtigt. Unterm Strich dürfte der Ertrag für den Anleger in beiden Fällen lediglich etwa vier Prozent betragen. Nun mag das im Vergleich zu den derzeitigen Zinsen bei Banken üppig erscheinen.

Im Marktsegment der Seniorenimmobilien stufen Experten solche Erträge aber keinesfalls als "überdurchschnittlich" ein. Im Gegenteil. "Das ist absolut keine angemessene Verzinsung für das mit der Anlage verbundene Risiko", warnt Tavridis. "Angemessen wären sieben bis acht Prozent Rendite." Denn Pflegeimmobilien lassen - anders als Wohnimmobilien - nur eine eingeschränkte Nutzung zu. "Zum Ausgleich für das Risiko brauche ich als Anleger eine höhere Rendite", so auch der Kölner Experte Brinkmann.

Schleich & Haberl speisen ihre Anleger aber nicht nur mit Renditen ab, die nur etwa halb so hoch sind, wie das Profis und institutionelle Anleger verlangen. Auch die Verwaltungskosten sind bei den Bayern mit bis zu 34 Euro pro Monat üppig. "Mehr als neun Euro pro Monat sind für die Verwaltung zzgl. Sondermietverwaltungnicht angemessen", sagt Fachmakler Seubert.

Denn der Aufwand für die reine Immobilienverwaltung ist bei Pflegeappartements gering. Schließlich kümmert sich der Heimbetreiber um alle mit der Bewirtschaftung verbundenen Belange. Damit hat der Anleger nichts zu tun. Auch die Kosten für die Instandsetzung trägt üblicherweise der Heimbetreiber. "Die Anleger tragen nur die Instandhaltungskosten für Dach und Fach, also zum Beispiel für einen neuen Anstrich oder Reparaturen am Dach", so Seubert.

Nicht so bei Schleich & Haberl. Hier müssen die Eigentümer zusätzlich auch die sonstigen Instandhaltungs- und -setzungskosten schultern. Zwar "unter Beteiligung des Pächters". Dessen Verpflichtungen sind aber auf 2.500 Euro pro Einzelfall, maximal 10.000 Euro für das gesamte Heim im Jahr begrenzt. Nur "die Schönheitsreparaturen innerhalb des Gebäudes" trägt der Pächter allein - eigentlich eine Selbstverständlichkeit.

Nun sind die meisten, der nach eigenen Angaben errichteten 38 Pflegeheime an 31 Standorten in Bayern und Baden-Württemberg mit mehr als 38.000 Pflegeplätzen im Wert von 470 Mio. Euro, noch vergleichsweise jung. Allein zehn Heime haben ihre Pforten in diesem Jahr aufgemacht oder kommen gar noch später an den Markt, 16 weitere Heim wurden seit 2005 eröffnet oder erweitert, zehn weitere seit 2000. Da besteht noch kein nennenswerter Renovierungsbedarf. Die meisten Anleger werden daher unter Umständen erst im Laufe der Jahre merken, welche unangenehmen Überraschungen hier drohen können.

Grundsätzlich ist der Ersatzbedarf bei Pflegeheimen hoch. Im Schnitt muss ein Heim alle 30 Jahre einmal komplett erneuert werden. Deshalb kalkulieren Experten für Instandhaltung und Modernisierung pro Jahr im Minimum 1,0 bis 2 Prozent der Herstellungskosten ein. Der Prospekt suggeriert jedoch, Anleger würden mit rund 295 Euro Instandhaltungsrücklage pro Jahr und Pflegeplatz wie im Fall Frontenhausen auskommen. Eine doppelt bis viermal so hohe Summe wäre angemessen. Kurz: Soll das Heim auf Dauer konkurrenzfähig bleiben, werden die Anleger für Modernisierung und Reparaturen irgendwann tief in die Tasche greifen müssen.

Von uns auf die hohen Preise und Kosten angesprochen, wiegelte die Bayernland Immobilien Consulting GmbH jedoch ab. Nach ihren Angaben liegen die Preise für Pflegeappartements im Teileigentum alle auf gleichem Niveau, die "Verwaltungskosten" seien marktüblich.

Jeder Alters- oder Pflegeheimbetreiber kann allerdings grundsätzlich frei kalkulieren. Der staatliche Zuschuss durch die Pflegeversicherung ist jedoch begrenzt und wird bundesweit einheitlich aus den Kosten für Pflege, Unterkunft, Verpflegung, einem Investitionskostenbeitrag für die Immobilie und einem Ausbildungsbeitrag berechnet. Die tatsächlichen Kosten deckt die Pflegeversicherung aber bei Weitem nicht. Den Restbetrag für jeden Pflegeplatz muss daher der Pflegebedürftige oder seine Angehörigen zahlen. Sind auch die finanziell überfordert, springen zwar die Sozialämter ein. Die finanzieren aber nicht die vollen Investitionskosten - und das hat Folgen.

Liegt die Pacht für das Heim über dem Investitionskostensatz und sind nicht alle Pflegeplätze ausgelastet bzw. nicht genügend Selbstzahler im Heim, kommt der Betreiber mit seinen Einnahmen nicht hin. Weil er die Preise nicht nach Belieben erhöhen kann, muss an den Ausgaben gespart werden. Das geht am ehesten bei der Pflege, glauben fatal viele Betreiber. Dann werden entweder nicht alle vorgeschriebenen Pflegestellen besetzt. Oder teure Pflegefachkräfte werden durch billigere Hilfskräfte ersetzt und so die Qualität der Pflege und die Zukunft der Häuser aufs Spiel gesetzt.

Seit Juli 2009 prüft der Medizinische Dienst der Krankenkassen zwar bundesweit und unangemeldet ambulante und stationäre Pflegeeinrichtungen. Deren Bewertungen werden anschließend veröffentlicht - unter anderem im Internet. Ob sie ausreichend über die Pflegequalität informieren, ist umstritten. Die Noten sagen aus, wie gut ein Haus verwaltet wird, aber nicht wie gut die Pflege ist, kritisiert Werner Schell von dem Pro Pflege Selbsthilfenetzwerk, einem Verein für Pflegebedürftige und ihre Angehörigen.

Anleger sind trotzdem gut beraten, erst einmal einen Blick auf die Noten bestehender Heime zu werfen, die der jeweilige Betreiber bereits verwaltet. Auch ÖKO-TEST hat bei allen Schleich & Haberl Immobilien die Probe aufs Exempel gemacht. Von den 38 Heimen des Bayerischen Marktführers waren im August 2010 allerdings erst 12 geprüft. Drei kamen auf die Gesamtnote 1, sechs auf Note 2. Die restlichen drei Heime aber nur auf eine Gesamtnote von 3 .

Nun sagt die Gesamtnote ebenso wie die Note in einzelnen Qualitätsbereichen tatsächlich längst nicht alles über die Pflegequalität aus. Sabine Strüder, Referentin für Gesundheit und Pflege bei der Verbraucherzentrale Rheinland Pfalz: "Sogar bei einem Pflegeheim, das im Qualitätsbereich ,Pflege und medizinische Versorgung' ein sehr gut bekommen hat, kann nicht ausgeschlossen werden, dass in dieser Einrichtung Pflegebedürftige in Einzelfällen sogar mangelhaft gepflegt werden."

Strüder rät daher, unbedingt einen Blick auf die Einzelnoten im Bereich der Pflege zu werfen. Welche im Hinblick auf die Pflegequalität besonders aussagekräftig sind, hat die VZ-Rheinland-Pfalz in einer Checkliste im Internet vermerkt. Dieser tiefere Blick hinter die Kulissen offenbart mit Ausnahme von zwei Heimen bei fast allen anderen geprüften und von Schleich & Haberl vermarkteten Heimen erhebliche Pflegemängel. Auffallend oft ist die Prophylaxe gegen Wundliegen nur mit "ausreichend" oder "mangelhaft" bewertet.

Noch häufiger mangelt es an ausreichender Prophylaxe gegen Bewegungsmangel. Auch die Maßnahmen gegen Stürze und bei eingeschränkter Flüssigkeitsaufnahme werden häufig bemängelt. Vereinzelt wird sogar die Körperpflege nur als mangelhaft ausgeführt. Eine Empfehlung für die Heime und damit für die als "doppelte Altersvorsorge" gepriesenen Anlagen ist das nicht.

Das gilt insbesondere wenn die Heime vor Ort mit einer Vielzahl anderer Altenheime konkurrieren. Das ist - trotz aller Bedarfsberechnungen bei jedem Angebot - nach unseren Recherchen bei den S & H Sozialimmobilien auffallend oft der Fall. In Oberasbach, einem kleinen Ort in der Nähe von Nürnburg, gibt es im Umkreis von zehn Kilometern glatt 64 weitere Heime. In Dachau, einem Ort mit knapp 138.000 Einwohnern, sind es zwölf. Nun mag man einwenden, Dachau läge im Einzugsgebiet von München. Deshalb gäbe es einen höheren Bedarf. Doch allein in München sind über 80 Heime zu finden. Ob so viele Pflegeplätze dauerhaft gefragt werden, erscheint uns vor dem Hintergrund zahlreicher Studien zum künftigen Pflegebedarf eher fragwürdig.

"Ich halte die ganzen Angebote von Schleich & Haberl in jeder Hinsicht für extrem fragwürdig, ja sogar grenzwertig" urteilt Marktkenner Tavridis. Sicher ist bei den Offerten nur eines: Die Bayernland-Immobiliengruppe, bestehend aus der Immobilien GmbH & Co Wohn-und Gewerbebau KG, der Bayernland Immobilienverwaltungs GmbH und der Immobilien Consulting GmbH macht ein glänzendes Geschäft. Die Herstellungskosten für einen löffelfertigen Pflegeplatz in den Heimen schätzt der Experte grob überschlägig auf 70.000 bis 80.000 Euro, vermarktet wird er für circa 130.000 bis 140.000 Euro.

Das ist ein glänzendes Geschäft, an dem auch die Vermittler profitieren. Dazu gehören übrigens auch 35 Bayerische Volks- und Raiffeisenbanken, die Schleich & Haberl als Vertriebspartner mit ins Boot geholt haben. Deren Kunden sind angeblich alle zufrieden. Ob das dauerhaft so bleibt, wird sich bei der Laufzeit der Anlagen von mindestens 20 bis 30 Jahren wohl erst in Zukunft zeigen.



Seniorenimmobilien

Senioren- oder Sozialimmobilien sind kein geschützter Begriff. Hinter den Offerten können sich daher höchst unterschiedliche Immobilienformen und Anlagen verbergen. Die Grenzen zwischen den Wohnformen sind bisweilen fließend.

Pflegeheim. Pflegeheime sind Immobilien, in denen Pflegebedürftige auf Dauer und rund um die Uhr (vollstationär) durch professionelle Pflegekräfte versorgt werden. Viele Pflege- oder Senioren- bzw. Altenwohnheime bieten zugleich eine begrenzte Zahl von Plätzen zur Kurzzeitpflege an. Sie müssen den Vorschriften der Heimgesetze von Bund oder Ländern entsprechen und durch die Pflegekassen zugelassen werden. Dann sind sie zugleich förderungswürdig. Sofern die Bewohner das Heimentgelt nicht zahlen können, wird es durch staatliche Kostenträger (Sozialhilfe) übernommen. Anleger können sich an Pflegeheimen über Fonds beteiligen. Daneben werden Pflegeappartments als Direktinvestments angeboten. Da das Heim fest an einen Betreiber verpachtet ist, brauchen sich Anleger um die Vermietung nicht zu kümmern.

Seniorenresidenz. Hier handelt es sich ebenfalls um Wohneinrichtungen zur Pflege und Betreuung alter Menschen. Anders als Pflegeheime werden sie aber eher wie Hotels geführt und bieten ein umfassendes Serviceangebot. Wie auch das Wohnstift versteht sich die Seniorenresidenz in der Regel als Sonderform des Betreuten Wohnens. Sie bietet verschiedene Wohnmöglichkeiten und ein umfangreiches, meist obligatorisches Dienstleistungspaket unter einem Dach. Weitere Serviceleistungen gibt es wie im Hotel gegen zusätzliches Entgelt. Seniorenresidenzen zeichnen sich durch eine hochwertige Ausstattung und eine sehr gute Lage aus. Sie sind nicht förderungswürdig, d.h. es gibt keine Mietübernahme durch den Staat. Nur die in Anspruch genommenen Pflegeleistungen werden von der Pflegekasse übernommen. An Seniorenresidenzen, oft auch Seniorenhotels genannt, können sich Anleger meist über geschlossene Immobilienfonds beteiligen. Sie erwerben damit eine unternehmerische Beteiligung.

Betreutes Wohnen/Service Wohnen. Unter diesem Begriff werden Wohnanlagen für ältere Menschen verstanden, die selbstständig leben, in gewissen Alltagssituationen aber Unterstützung benötigen und für den Pflegefall mit entsprechenden Dienstleistungen versorgt werden. Die Wohnungen sollten barrierefrei sein, darüber hinaus gibt es Service- und Hilfsangebote, die bei Bedarf abgerufen werden können. Meist steht zudem ein ambulanter Pflegedienst bereit. Beim klassischen betreuten Wohnen sind Mietvertrag und Serviceleistungen rechtlich getrennt. Beteiligungen über geschlossene Fonds sind selten. Meist werden die einzelnen Wohnungen und Appartements als Eigentumswohnungen angeboten. Um deren Vermietung müssen sich Anleger selbst kümmern.

Integrierte Einrichtungen. Hier werden Wohnanlagen für betreutes Wohnen mit Pflegeheimen oder Pflegeabteilungen kombiniert. Auf diese Weise soll verhindert werden, dass Hochbetagte bei Eintreten schwerer Pflegebedürftigkeit noch in ein stationäres Pflegeheim umziehen müssen. An integrierten Einrichtungen können sich Anleger meist über geschlossene Immobilienfonds beteiligen. Vereinzelt werden die Wohnungen und Pflegeappartements auch als Direktanlage vermarktet.



Darauf sollten Sie achten

Die Lage: Pflegeheime versprechen nur Gewinn, wenn sie sich in einer Region mit überdurchschnittlich vielen Senioren befinden, in der es nicht zu viele Mitbewerber gibt. Nur dann ist eine ausreichende Auslastung sicher. Wie viele Heime es in nächster Nachbarschaft gibt, können Sie unter www.Heimverzeichnis.de prüfen.

Der Betreiber: Erfolg und Misserfolg eines Pflegeheims hängen in hohem Maß von der Bonität und der Erfahrung des Heimbetreibers ab. Institutionelle Investoren wie HSH Real Estate oder DCM arbeiten daher nur mit Betreibern zusammen, die schon mindestens fünf bis sechs Heime betreiben bzw. 1.000 bis 1.500 Pflegeplätze versorgen und eine erstklassige Bonität vorweisen können. Anleger sollten sich aber nicht von großen Namen blenden lassen. Aussagefähiger sind die detaillierten Prüfnoten des MDK. Informationen dazu finden Sie unter: www.pflegelotse.de, www.aok-pflegeheimnavigator.de

Das Gesamtkonzept des Heims: Zukunftsfähig sind nur Heime, die sich auch an veränderten Bedarf anpassen lassen. Die Zimmergrößen sollten daher flexibel verändert werden können, wichtig kann auch Spezialisierung sein, zum Beispiel auf Demenz.

Die Kosten: Die Investitionskosten für Heime mit überwiegend Einzelzimmern und eigenen Nasszellen sowie angemessen großen und ausgestatteten Gemeinschaftsflächen schätzen Experten bei durchschnittlichen Grundstückspreisen auf 70.000 Euro bis 80.000 Euro pro Heimplatz inklusive Nebenkosten. Daraus errechnen sich Investitionskostensätze von 17 bis 20 Euro pro Tag und Heimplatz. Kostenunterschiede sind meist auf unterschiedliche Grundstückspreise oder aufwendige Betreuungskonzepte (zum Beispiel Wohngruppen) zurückzuführen.

Die Pacht: Damit der Heimbetreiber wirtschaftlich arbeiten und seinen Versorgungsauftrag erfüllen kann, dürfen die Miet- oder Pachtkosten die Investitionskosten abzüglich eines kleinen Abschlags für Instandhaltung etc. nicht übersteigen. Ob die Relation eingehalten wird, können Sie überprüfen. Tun Sie einfach so, als wollten Sie Ihre Oma im Heim unterbringen. Dann muss Ihnen der Betreiber auch den Investitionskostensatz nennen. Liegt die Pacht über den Investitionskosten, ist Vorsicht angebracht.

Die Verträge: Idealerweise trägt der Heimbetreiber neben der Pacht auch alle mit dem Pflegeheim verbundenen Nebenkosten (Reparatur- und Instandhaltungsaufwendungen). Das sollte im Pachtvertrag geregelt sein, der dann als so genannter "Triple-Net-Vertrag" abgeschlossen wird. Üblich sind auch "Double-Net-Verträge" Dann trägt der Eigentümer die Kosten für Reparaturen an Dach und Fach.

Sicherheiten: Schutz vor Zahlungsunfähigkeit des Betreibers ist unerlässlich. Das können Bankbürgschaften oder Patronatserklärungen der Muttergesellschaften sein. Bisweilen können sich die Eigentümer für diesen Fall auch die Einnahmen aus den Investitionskostenanteilen abtreten lassen, die die Heimbewohner zahlen. Für den Fall der Fälle sollte zudem geregelt sein, dass schnell ein neuer Betreiber eingesetzt werden kann. Idealerweise sollte der Pächter zudem verpflichtet sein, die Eigentümer regelmäßig über seine wirtschaftliche Lage und die Auslastung des Heims zu informieren.



Der Markt für Seniorenimmobilien

Seniorenimmobilien sind der neue Trend am Immobilienmarkt. Nach einer Umfrage des Bundesverbands freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. und der Terranus Consulting GmbH vom April dieses Jahres bietet dieses Segment des deutschen Immobilienmarktes in Zukunft die besten Gewinnchancen. Allerdings ist der Markt breit gefächert. Zu den Seniorenimmobilien werden altersgerechte Wohnungen ebenso gezählt wie Anlagen zum betreuten Wohnen, Seniorenresidenzen, Wohnstifte, Senioren-WGs und Pflegeheime. Und längst nicht für jede dieser Immobilienformen erwarten die Experten die gleichen Chancen. Die bevorzugte Wohnform der Zukunft liegt nach einhelliger Meinung in baulich altersgerechten, barrierefreien Wohnungen. Pflegeheime werden dagegen künftig wohl deutlich weniger nachgefragt. Aus gutem Grund: Mehr als 80 Prozent der Menschen lehnen den Umzug in ein Heim ab. "Große Einrichtungen mit Hunderten von Betten haben keine Zukunft. Die Menschen wollen keine Pflege von der Stange, sondern Angebote, die Wohnen und Pflege miteinander verbinden", sagt Stefan Arend, Vorstandsvorsitzender des Berliner Kuratoriums Wohnen im Alter (KWA).

Diesen Artikel Ratgeber: Sozialimmobilien vom 24.09.2010 erhalten Sie im kostenlosen Abruf als PDF-Datei.

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