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917 Baufinanzierungsangebote im Test

Kampf-Konditionen

ÖKO-TEST Mai 2010 | Kategorie: Geld und Recht | 30.04.2010

917 Baufinanzierungsangebote im Test

Bauzinsen sind niedrig wie lange nicht mehr. Doch zwischen den Angeboten klaffen bisweilen Zinsunterschiede von mehr als einem Prozentpunkt. ÖKO-TEST verrät, wie Sie Zinskosten in fünfstelliger Höhe sparen.

Zugreifen oder abwarten? Diese Frage stellen sich derzeit viele Bundesbürger, die eine Immobilie erwerben wollen. Denn so günstig wie derzeit war Baugeld schon lange nicht mehr. Wer sich zehn Jahre bindet, zahlt im Schnitt nur etwa vier Prozent Effektivzins. Nur einmal in der 60-jährigen deutschen Nachkriegsgeschichte - im Jahr 2006 - wurden die Zinsen für Immobilienkredite noch unterboten.

Im langfristigen Vergleich mussten die Deutschen dagegen meist deutlich tiefer in die Tasche greifen, um ein Häuschen oder eine Eigentumswohnung zu finanzieren. Zum Vergleich: Vor zehn Jahren kosteten Darlehen mit zehn Jahren Zinsbindung noch sechs Prozent, vor 15 Jahren mussten Käufer für Baugeld mit gleicher Zinsbindung sogar 8,5 Prozent Zinsen zahlen - mehr als doppelt so viel wie derzeit.

Kein Wunder daher, dass mehr als die Hälfte der Deutschen glaubt, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um in eine Immobilie zu investieren. Zu diesem Ergebnis kommt jedenfalls eine Umfrage des Forsa-Instituts und der Comdirect-Bank. Lust aufs Bauen machen den Deutschen dabei nicht nur die günstigen Finanzierungsangebote. Auch das wirtschaftliche Umfeld vor dem Hintergrund der Finanzkrise und mögliche Inflationssorgen für die Zukunft kurbeln die Nachfrage nach Immobilien an.

Grund genug für ÖKO-TEST, den Markt für Baugeldangebote unter die Lupe zu nehmen. Denn bei den Zinskonditionen eines Hypothekendarlehens können Bauherren und Käufer am meisten sparen. Umso wichtiger ist es zu wissen, welcher Anbieter die günstigsten Konditionen offeriert. Doch auch der Service und die Produktpalette sind wichtig. Denn so wie sich die Häuser und die Wünsche der Käufer unterscheiden, sieht auch der beste Kredit für jeden Immobilienkäufer anders aus.

ÖKO-TEST hat daher in seinem großen Baugeldvergleich die Konditionen von 80 Banken, Baugeldvermittlern und Direktanbietern, Versicherungen und Bausparkassen zur Eigenheimfinanzierung untersucht. Dabei wurden die günstigsten Kredite in 24 verschiedenen Modellfällen aus über 932 Offerten ermittelt - vom einfachen Hypothekendarlehen für Hauskäufer mit zehn-, 15- und 20-jähriger Zinsbindung sowie Festzinskonditionen für die gesamte Laufzeit über Riester-Darlehen, Kombinationsfinanzierungen mit KfW-Krediten, Sofortfinanzierungen mit und ohne Riester bis hin zu Forwarddarlehen für Hausbesitzer, die sich die aktuell günstigen Konditionen für eine Anschlussfinanzierung sichern wollen.

Die Ergebnisse für alle Hypothekendarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung im Modellfall A, einem Darlehen von 200.000 Euro, mit dem 80 Prozent des Kaufpreises der Immobilie finanziert werden, sowie die Sofortfinanzierungen im Modellfall B und 150.000 Euro Kreditbedarf finden Sie im Heft, alle Übrigen unter www.oekotest.de

Das Testergebnis

Wer die Kreditangebote mehrerer Banken vergleicht und über die Konditionen verhandelt, kann oft Zinskosten in fünfstelliger Höhe sparen. Denn zwischen den besten und schlechtesten Angeboten klaffen in allen Modellfällen jeweils große Zinsunterschiede. Sie können - bei gleichem Kreditbetrag, gleicher Zinsbindung und Monatsrate - bis zu einem Prozentpunkt und mehr ausmachen.

Auf den ersten Blick unterscheiden sich viele Offerten nur im ein- oder zweistelligen Nachkommabereich. Doch bei hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten machen schon Zinsdifferenzen von wenigen Zehntel Prozentpunkten Tausende von Euro aus. Zudem kommt es nicht nur auf die Wahl des kostengünstigsten Baugeldanbieters an. Auch das Finanzierungsmodell und die Kombination verschiedener Finanzierungsbausteine - mit und ohne Förderung -- kann über Top und Flop bei der Baufinanzierung entscheiden.

Zinsunterschiede von einem Prozentpunkt und mehr sind bei Hypotheken keine Seltenheit

Spitzenreiter bei den Hypothekendarlehen mit 15-jähriger Zinsbindung sind zum Beispiel die Kreditvermittler Interhyp und MkiB sowie die Comdirect Bank, der Versicherer Cosmos Direkt und der Finanzdienstleister MLP, die auf diese Vermittlungsplattformen zurückgreifen. Sie alle berechnen für das günstigste Darlehen über 150.000 Euro und 3,55 Prozent Anfangstilgung effektiv nur 4,02 Prozent Zinsen - und bieten damit den günstigsten Baukredit für diese Zinsbindungsdauer an. Die Sparkasse Hannover verlangt für das gleiche Darlehen dagegen stolze 5,0 Prozent Effektivzins. Das sind glatt 0,98 Prozent Zinsunterschied, die sich bis zum Ende der Zinsbindung auf über 22.318 Euro summieren.

Allerdings kommt längst nicht jeder an den Spitzenzins von 4,02 Prozent. Solche Topkonditionen erhalten nur Bauherren, die ausreichend Eigenkapital mitbringen - im Modellfall B sind es 40 Prozent des Kaufpreises. Wer sich dagegen wie im Modellfall A 80 Prozent des Kaufpreises pumpen will, muss deutlich tiefer in die Tasche greifen.

Im Modellfall A mit einem 200.000-Euro-Darlehen verlangt der günstigste Anbieter, die Sparda-Bank Baden-Württemberg, für Baugeld mit 15 Jahren Zinsbindung und 2,05 Prozent Anfangstilgung immerhin schon 4,21 Prozent Effektivzins. Das sind zwar nur 0,19 Prozentpunkte mehr als beim 150.000-Euro-Darlehen. Doch auch diese Zinsdifferenz würde jährlich schon 285 Euro Mehrkosten betragen.

Außerdem berechnen die Banken bei höheren Beleihungssummen oft individuelle Risikozuschläge. Der teuerste Anbieter im Modellfall 2, die PSD-Bank Westfalen-Lippe, würde für das 200.000-Euro-Darlehen mit 5,21 Prozent Effektivzins glatt einen Prozentpunkt mehr Zinsen verlangen - bei gleicher Zinsbindungsdauer und gleicher Monatsrate wie im günstigsten Fall. Das verteuert die Finanzierung bis zum Ende der Zinsbindungsfrist um stolze 36.636 Euro.

Die individuellen Risikozuschläge bekommen vor allem Bauherren und Käufer zu spüren, die mehr als 50 Prozent vom Kaufpreis ihrer Immobilie finanzieren müssen. Denn bei solchen Finanzierungen spielt die Bonität des Kunden eine Rolle. Da ist es gut zu wissen, dass die Kreditinstitute demnächst nicht mehr mit Lockvogelofferten werben dürfen. Ab Juni gilt eine neue EU-Richtlinie für Verbraucherkredite. Dann müssen Anbieter von Baudarlehen mehrere Zinsvarianten - je nach Bonität ausweisen - und diese mit realistischen Beispielrechnungen untermauern. Auch wer sein Darlehen nach Juni umschuldet, hat Anspruch auf derart transparente Konditionen und kann so prüfen, ob die Offerte passt.

Auffällig beim diesjährigen Test: Anders als in früheren Jahren müssen sich Hauskäufer nicht mehr unbedingt an einen Finanzvermittler oder eine Direktbank wenden, um die günstigsten Konditionen zu erhalten. Auch die regionalen Institute sind bisweilen top. Seit verunsicherte Sparer im Zuge der Finanzkrise ihre Anlagegelder verstärkt von den Privatbanken abgezogen haben, um sie bei Sparkassen und Volksbanken zu parken, können diese das Kapital verstärkt zur Vergabe günstiger Hypothekendarlehen nutzen - und so verlorene Marktanteile zurückgewinnen.

Galt früher als Pauschalregel, dass Vermittler im Schnitt mindestens einen halben Prozentpunkt günstigere Konditionen offerieren als die Hausbank um die Ecke, so ist es jetzt nicht selten umgekehrt: Kleinere regionale Institute, wie die Sparda-Bank Baden-Württemberg, die Sparkasse Düsseldorf, die Sparda-Bank Nürnberg, die PSD-Banken Hannover und Hessen-Thüringen sind bisweilen ganz vorn dabei oder wie die Volksbank Düsseldorf-Neuss zumindest in Einzelfällen top. Auch Vermittler kooperieren zudem neuerdings verstärkt mit regionalen Banken und vermitteln deren Kredite. Umgekehrt legen überregionale Filial- und Großbanken nicht nur eigene Darlehen auf. Immer öfter greifen auch sie auf Vermittlerplattformen zurück - und vergeben günstigere als die hauseigenen Darlehen, die sie sich dort von anderen Banken oder Versicherern geholt haben. Hintergrund ist der zunehmende Wettbewerb am Markt für Baugeld, der sich in den vergangenen drei Jahren noch einmal spürbar verschärft hat. Neun von zehn Kreditinstituten in Deutschland verlieren bei der Immobilienfinanzierung Kunden an Direktanbieter und Baugeldvermittler, weil die Kunden preissensibler geworden sind, fanden der Immobilien- und Finanzdienstleister Planet Home und das Institut für Management- und Wirtschaftsforschung 2009 in einer Baufinanzierungsstudie heraus. Kein Wunder daher, dass die Insitute nun mit Kampfkonditionen um Kunden werben.

Von der verschärften Konkurrenz profitieren aber nur Kunden, die sich vor dem Gespräch mit der Bank bereits gut informiert haben, am besten schon Vergleichsangebote aus der Tasche ziehen können und hart verhandeln. Daneben lassen sich mit einem simplen Trick aber auch bei der Hausbank oft Bestkonditionen herauskitzeln: Fragen Sie Ihre Bank einfach nach Finanzierungen mit einem KfW-Darlehen.

Kombifinanzierungen mit KfW-Darlehen senken die Zinskosten - im Modellfall sogar bis zu 19.521 Euro

Der Hintergrund: Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) vergibt günstige Darlehen für den Bau, Kauf und die Modernisierung von Immobilien sowie für energieeffiziente Baumaßnahmen. In unseren Modellfällen finanziert sie zum Beispiel bis zu 50 Prozent des Kreditbedarfs für den Kauf eines Eigenheims nach dem Wohnungseigentumsprogramm 124 - unabhängig vom Einkommen und ohne Auflagen für die Bauweise. Grundsätzlich gilt: Die KfW-Zinskonditionen in diesem Programm sind mit 4,37 bis 4,52 Prozent effektiv für die 15-jährige Zinsbindung gut, aber nicht Spitze im Gesamtmarktvergleich. Deshalb lohnt sich die Kombination mit einem KfW-Kredit vor allem bei teuren Baugeldgebern und/oder bei Finanzierungen mit hohem Fremdkapitalbedarf.

Im Modellfall A, bei dem über 80 Prozent vom Kaufpreis finanziert werden, machen Eigenheimkäufer bei Kombination mit einem KfW-Darlehen oft einen besseren Schnitt als mit einem ungeförderten Darlehen. Entscheidend sind dafür vor allem zwei Stellschrauben, an denen die Baugeldgeber drehen können: Erstens geben einige Institute wie die ING Diba oder die Volksbank Düsseldorf-Neuss sowie einige Vermittler einen Rabatt von bis zu 0,25 Prozentpunkten auf die Zinskonditionen der KfW-Bank. Das macht die Förderdarlehen konkurrenzlos günstig und hilft kräftig Zinskosten sparen. Zweitens behandeln manche Institute das KfW-Darlehen wie Eigenkapital des Kunden. Dadurch können sie auch ihr eigenes Darlehen zinsgünstiger kalkulieren - und trotz des hohen Kapitalbedarfs ihre besten Baugeldkonditionen rausrücken. Bei der Volksbank Düsseldorf-Neuss lassen sich dadurch zum Beispiel bis zu 19.521 Euro sparen. Denn die Bank legt ihr eigenes Darlehen bei Kombination mit einem KfW-Kredit rund 0,5 Prozentpunkte günstiger aus.

Im Modellfall B mit dem 150.000-Euro-Darlehen macht sich dieser Effekt jedoch nicht so stark bemerkbar. Denn wenn ein Kunde nur 60 Prozent vom Kaufpreis finanzieren muss, kann er ohnehin in den Genuss der Topkonditionen am Markt für Baugeld kommen.

Riester-Darlehen gibt es selten zu Topkonditionen. Das macht Förderkredite bisweilen unattraktiv

Die Beispiele mit dem KfW-Darlehen machen aber zugleich deutlich, wie kompliziert die Gestaltung der Baufinanzierung und der Zinsvergleich oft sind. Auf eine ausführliche Beratung und insbesondere Hilfe bei komplexen Finanzierungsmodellen sollten Hauskäufer daher nicht verzichten. Das gilt erst recht, wenn sie ihr Eigenheim mit Riester-Förderung finanzieren wollen. Seit zwei Jahren können Hauskäufer und Bauherren die staatliche Förderung für die Altersvorsorge auch zur Finanzierung der eigenen vier Wände nutzen und dadurch viele Tausend Euro an Finanzierungskosten sparen. Weil die staatliche Förderung als Sondertilgung auf den Kreditvertrag fließt, wird das Darlehen schneller getilgt. Dadurch sinken auch die Zinskosten. Das klingt gut und macht Riester-Darlehen scheinbar zur ersten Wahl bei Finanzierung der eigenen vier Wände.

Der ÖKO-TEST-Vergleich zeigt jedoch: Trotz des unbestreitbaren Fördereffekts muss ein Riester-Darlehen nicht immer lohnen. Der Grund ist simpel: Förderfähige Kredite gibt es selten zu Topzinskonditionen. Insbesondere die besten Baugeldgeber am Markt rücken nach wie vor keine Riester-Darlehen raus. Zwar ist die Zahl der Anbieter seit Einführung der neuen Förderung vor zwei Jahren spürbar gestiegen. Das zeigt auch unser Vergleich: Immerhin 22 der untersuchten 70 Banken und Vermittler bieten die Eigenheimfinanzierung auch mit Riester-Förderung an. Hinter den Offerten stecken jedoch fast ausschließlich drei Institute, die förderfähige Darlehen auflegen: die Allianz Lebensversicherung, die DSL-Bank und die WL-Bank, deren Kredite von Volks- und Raiffeisenbanken vermittelt werden. Auf diese Riester-Kredite greifen die meisten Anbieter im Test

zurück.

Alle drei Riester-Darlehensgeber verlangen geringfügig unterschiedliche Zinsen und Nebenkosten für den förderfähigen Kredit. Außerdem kalkulieren die Baugeldgeber unterschiedliche Margen für ihren eigenen Verdienst mit ein. Verglichen mit ungeförderten Darlehen liegen Zinskonditionen der Riester-Darlehen in allen Modellfällen aber durchweg im Marktdurchschnitt. Das bedeutet jedoch zugleich: Wer mit staatlicher Riester-Förderung bauen will, hat nach wie vor keine Chance, Baugeld zu Topkonditionen aufzunehmen. Verglichen mit den besten Anbietern im jeweiligen Zinsbindungsbereich sind Riester-Darlehen durchweg rund 0,5 Prozentpunkte teurer - und diesen Zinsnachteil gleicht der Fördereffekt meist nur teilweise aus.

Betrachtet man allein die Tilgungsphase, fällt das jedoch nicht auf: Dank der Sondertilgung durch die Zulagen sind die Riester-Darlehen Spitze. Der Kredit ist meist sogar deutlich schneller getilgt als bei einem ungeförderter Darlehen mit Topkonditionen. Die Finanzierungskosten allein liegen also tatsächlich niedriger als beim ungeförderten Kredit.

Allerdings müssen Riester-Baufinanzierer die erhaltene Förderung ab Rentenbeginn in Form der Eigenheimrente wieder an den Staat zurückzahlen. Kalkuliert man diesen Effekt mit ein, geht der Finanzierungsvorteil durch die Zulagenförderung schnell wieder verloren - und unterm Strich kommt das Wohn-Riester-Darlehen dann doch wieder teurer als ein ungeförderter Kredit mit Topzinskonditionen (siehe Modellrechnung S. 110).

Riester-Kombikredite von den Bausparkassen zählen derzeit zu den besten Angeboten am Markt

Einzige Ausnahme im Baugeldtest: Einige Bausparkassen bieten Kombikredite mit Riester-Förderung an, die mit den Topangeboten unter den ungeförderten Krediten am Markt locker mithalten können. Deutschlands größte Bausparkasse Schwäbisch Hall verlangt für ihren zinssicheren Immobilienkredit mit Riester-Förderung, die sogenannte Fuchs WohnRente, zum Beispiel nur 4,06 Prozent Gesamteffektivzins. Bei einer Gesamtlaufzeit von 21 Jahren und elf Monaten ist sie damit sogar deutlich günstiger als der beste Baugeldgeber bei lang laufenden Hypotheken. Auch der Riester-Kombi-Kredit der Landesbausparkasse (LBS) Baden-Württemberg kann sich sehen lassen. Mit 4,18 Prozent Gesamteffektivzins und einer Laufzeit von 17 Jahren und zehn Monaten zählt auch dieses Bauspar-Sofortfinanzierungsangebot momentan zu den besten Offerten am Markt.

Dabei galten Sofortfinanzierungen der Bausparkassen bislang durchweg als kompliziert und teuer. Denn sie bestehen aus einer Kombination von zwei Verträgen: einem tilgungsfreien Darlehen und einem Bausparvertrag. Für das sogenannte Vorausdarlehen zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen. Die Tilgung steckt er dagegen als Sparleistung in den Bausparvertrag. Sobald der Vertrag zuteilungsreif ist, im Schnitt nach zehn Jahren, wird das Vorausdarlehen auf einen Schlag durch die Summe aus angespartem Bausparguthaben plus ausgezahltem Bauspardarlehen getilgt. Bis das Häuschen endgültig schuldenfrei ist, stottert der Kunde dann nur noch das Bauspardarlehen ab.

Das große Plus bei diesem Kombimodell: Bausparvertrag und Vorausdarlehen sind so abgestimmt, dass die Zinsen und die Raten für die gesamte Laufzeit feststehen - meist für 20 Jahre und länger. So viel Kalkulationssicherheit hatte bislang jedoch auch seinen Preis. Meist waren die Bausparofferten deutlich teurer als ein reines Hypothekendarlehen. Weil Bausparen im Zinstief jedoch nicht wirklich attraktiv ist und die meisten Bausparkassen in den vergangenen zwei Jahren beim Neugeschäft einen deutlichen Einbruch hinnehmen mussten, versuchen sie jetzt mit Topofferten wieder zu punkten. Dabei legen sie vor allem die Vorausdarlehen für Riester-Bausparverträge zu konkurrenzlos günstigen Konditionen raus.

Wer sich für die Kombifinanzierung entscheidet, muss allerdings Abstriche bei der Flexibilität hinnehmen. So sind die Laufzeiten für die Vorausdarlehen meist fest vorgegeben. Sonderzahlungen, um die Ansparphase zu verkürzen, lohnen daher nicht. Denn entweder kann das Vorausdarlehen gar nicht vorzeitig abgelöst werden oder bei vorzeitiger Ablösung wird eine teure Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, die den Vorteil der schnellen Tilgung wieder zunichtemacht. Bei manchen Tarifen, wie bei der FuchsWohnRente von Schwäbisch Hall, sind Sondertilgungen über den Riester-Höchstbetrag von 2.100 Euro hinaus überhaupt nicht erlaubt. Andere Bausparkassen lassen höhere Einzahlungen zwar zu - aber erst nach Zuteilung des Bauspardarlehens. Der Tarif der LBS West ist in diesem Punkt sogar ganz flexibel. So kann die die Tilgungsrate des Bauspardarlehens in der Tilgungsphase auch herabgesetzt werden - aber auch nur bis auf die fest vereinbarte Mindestrate in Höhe von fünf Promille der Bausparsumme.

Verglichen mit diesen Einschränkungen sind Bankdarlehen oft flexibler. Bei den meisten Instituten sind heutzutage jährliche Sondertilgungen von bis zu fünf Prozent der Kreditsumme problemlos möglich - und zwar ohne Zinszuschlag. Einige Banken lassen mittlerweile sogar zehn Prozent Sondertilgung pro Jahr ohne Zinszuschlag zu. Auch dass der Kunde den Tilgungssatz mindestens ein- oder zweimal während der Zinsbindungsdauer wechseln kann, gehört mittlerweile zum Standard. Manche Institute bieten gegen 0,2 bis 0,4 Prozentpunkte Zinszuschlag sogar Verträge an, bei denen der Kunde den Kredit jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung komplett zurückzahlen kann. Dann können Baufinanzierer die Tilgung ganz nach individuellen Bedürfnissen steuern.

Forwarddarlehen bieten Zinssicherheit - doch hier lohnt ein besonders kritischer Preisvergleich

Auch wer bereits Haus oder Wohnung besitzt und vor ein paar Jahren zu deutlich höheren Konditionen finanziert hat, kann von den aktuell günstigen Zinsen - und dem verschärften Wettbewerb der Baugeldgeber - profitieren. Das gilt auch, wenn die Anschlussfinanzierung eigentlich erst in drei bis vier Jahren ansteht. Statt sofort umzuschulden - und dabei womöglich eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen, können sich Eigenheimbesitzer die aktuell niedrigen Zinsen aber über ein Forwarddarlehen sichern. Das ist ein Baukredit, der schon heute abgeschlossen aber erst zum planmäßigen Termin für die Anschlussfinanzierung ausgezahlt wird. Für ein solches Darlehen verlangt die Bank allerdings meist einen Zinsaufschlag auf die aktuellen Konditionen, der 0,01 bis 0,04 Prozentpunkte pro Monat bis zum Ablösungstermin ausmachen kann. Günstige Anbieter verzichten jedoch auf einen solchen Zuschlag oder berechnen ihn erst ab dem sechsten bis 13. Monat. Wer, wie in unserem Modellfall im Jahr 2003 einen Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung aufgenommen hat, der 2013 zur Umschuldung ansteht, kann sich die damaligen Zinskonditionen von 4,0 und 4,5 Prozent jetzt für die nächsten zehn Jahre sichern - und sich so gegen möglicherweise steigende Baugeldzinsen wappnen.

Bei Forwarddarlehen sollten Eigenheimbesitzer aber noch kritischer hinschauen als bei Erstkrediten. Denn die Unterschiede beim Zinsaufschlag sind enorm. Während der günstigste Fordwardkredit mit zehn Jahren Zinsbindung im Modellfall bei der Competence-GmbH effektiv zu 4,05 Prozent zu haben ist, kostet er bei der Sparkasse Nürnberg glatt 5,48 Prozent effektiv. Das gilt aber nur für Bestandskunden. Neukunden bekommen das gleiche Darlehen um 0,31 Prozentpunkte günstiger zu 5,17 Prozent effektiv serviert.

So funktionieren Wohn-Riester-Angebote

Wer ist berechtigt? Seit 2008 werden auch die Anschaffung oder der Bau einer selbst genutzten Immobilie mit Riester-Zulagen gefördert. Anspruch darauf haben Arbeitnehmer, Beamte und alle, die in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind.

Was wird gefördert? Gefördert werden nicht nur die Sparleistungen zum Aufbau von Eigenkapital, das später beim Bau oder Kauf der Immobilie eingesetzt wird. Eigenbeitrag und Förderung können auch direkt als Tilgung bei der Immobilienfinanzierung eingesetzt werden. Voraussetzung ist lediglich, dass der jährliche Mindesteigenbeitrag plus die Zulagen in ein entsprechend zertifiziertes Riester-Darlehen oder auf einen zertifizierten Bausparvertrag fließen.

Was verlangt der Fiskus? Der Entnahmebetrag sowie die jährlichen geförderten Tilgungsleistungen und die erhaltenen Zulagen werden auf einem Wohnförderkonto verbucht und mit zwei Prozent jährlich verzinst. Das so ermittelte Förderkapital muss ab Rentenbeginn als "Eigenheim-Rente" versteuert werden. Spätester Termin für den Beginn der Steuerpflicht ist die Vollendung des 68. Lebensjahres. Bis dahin muss das Riester-Darlehen auf jeden Fall komplett getilgt sein. Der Fiskus verlangt seinen Tribut allerdings nicht auf einen Schlag. Der Riester-Bauherr kann vielmehr wählen, ob er die Steuern auf das gesamte Wohnförderkapital auf einen Schlag entrichten will. Dann wird ihm ein Rabatt von 30 Prozent des Betrags gewährt, der sich auf dem Wohnförderkonto rechnerisch angesammelt hat.

Alternativ kann er sich auch für jährliche Besteuerung entscheiden. Dann wird der volle Betrag vom Wohnförderkonto durch die Jahre bis zum 85. geteilt und der so ermittelte Jahresbetrag als fiktive "Eigenheim-Rente" mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Jahr für Jahr reduziert sich zudem das Wohnförderkonto um den bereits versteuerten Betrag.

Wer darf die Immobilie nutzen? Bedingung für die Eigenheimrente ist, dass der Riester-Geförderte seine eigenen vier Wände auch bzw. gerade im Rentenalter selbst bewohnt. Wird die Immobilie wieder verkauft, muss das Förderkapital nachversteuert werden. Einzige Ausnahme: Der Verkaufserlös wird in eine neue selbst genutzte Wohnung - ggf. auch für betreutes Wohnen - investiert. Oder der Geförderte zahlt den Betrag vom Wohnförderkonto auf einen anderen Riester-Vertrag ein. Falls der Riester-Sparer verstirbt und sein Ehepartner in der selbst genutzten Immobilie bleibt, führt er das Wohnförderkonto unverändert fort. Wird die Wohnung infolge eines beruflichen Umzugs des Riester-Sparers nur zeitweise nicht mehr selbst genutzt, kann sie ohne Fördernachteil - entgeltlich oder unentgeltlich - vermietet werden. Voraussetzung ist jedoch, dass die Überlassung der Wohnung von vornherein zeitlich befristet wird und der Riester-Sparer spätestens mit 67 wieder dort einzieht. Ansonsten gelten bei Vermietung die gleichen Regeln wie beim Verkauf: Das gilt als förderschädlicher Abbruch des Vertrags.

Nicht immer lohnt die Riester-Förderung

Wer die eigenen vier Wände mit Nutzung der Riester-Förderung finanziert, legt bei der Tilgung des Eigenheimkredits den Turbogang ein. Denn die Zulagen fließen als Sondertilgung auf das Darlehenskonto, das beschleunigt die Tilgung und hilft Zinskosten sparen. Trotzdem muss die Riester-Finanzierung nicht die beste Lösung sein. Denn förderfähige Kredite gibt es selten zu Topkonditionen. Außerdem müssen Riester-Finanzierer die erhaltene Förderung auf einem Wohnförderkonto verbuchen - und das Guthaben auf dem Wohnförderkonto ab Rentenbeginn versteuern.

ÖKO-TEST hat daher am Beispiel von drei konkreten Angeboten aus dem Baugeldvergleich nachgerechnet, ob und wann sich das lohnt. Dabei wurden ein ungefördertes Hypothekendarlehen mit 20-jähriger Zinsbindung, ein Riester-Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung und ein Riester-Kombi-Kredit von der Bausparkasse verglichen. Alle drei Tarife zählen zu den Topofferten in ihrem Bereich und bei allen drei Finanzierungsvarianten zahlt unsere Musterfamilie bis zur Darlehenstilgung exakt die gleiche Monatsrate von 937,50 Euro. Zudem hat sie beim Hauskauf jeweils 100.000 Euro an Eigenkapital mitgebracht. Das Ergebnis:

Das ungeförderte Darlehen ist im Oktober 2028 zurückgezahlt. Bis zu diesem Termin hat die Familie 208.503 Euro für Zins und Tilgung aufgebracht. Weitere Kosten fallen nicht an, sodass die Finanzierungskosten inklusive Eigenkapital rund 308.503 Euro betragen.

Beim Riester-Darlehen muss jeder Ehepartner ein eigenes Darlehen aufnehmen, um die volle Förderung zu erhalten. Im Musterfall schließt der Mann den höheren Kredit über 110.00 Euro ab. Dafür fließen sowohl seine Grund- als auch die Kinderzulagen auf den Vertrag. Die Frau nimmt nur ein Darlehen über 40.000 Euro auf, für das sie die Grundzulage erhält. Das Darlehen ist daher schon Ende Januar 2026 getilgt. Anschließend wird die Monatsrate der Frau ebenfalls auf den Vertrag des Mannes gezahlt. Dessen Darlehen ist dann im September 2028 getilgt. Insgesamt hat die Familie bis dahin 207.693 Euro aus eigenen Mitteln für Zins - und Tilgung ausgegeben - also rund 810 Euro weniger als beim ungeförderten Kredit. Diese Ersparnis wird im Modellfall bis Rentenbeginn zu drei Prozent Zinsen angelegt - und hilft anschließend die Steuern auf das Wohnförderkonto zu finanzieren. Allerdings hat die Familie insgesamt rund 77.720 Euro an Förderung erhalten, auf die sie - bei Versteuerung auf einen Schlag - 13.600 Euro Steuern zahlen muss. Nach Abzug des ersparten Guthabens und unter Einrechnung des Eigenkapitals bleiben rund 320.086 Finanzierungskosten, die die Familie in diesem Fall für ihr Eigenheim aufwenden muss - rund 11.582 Euro mehr als beim ungeförderten Vertrag.

Würde die Familie die eigenen vier Wände mit einem Riester-Kombikredit von der Bausparkasse finanzieren, müsste sie ebenfalls zwei Bausparverträge abschließen und vorfinanzieren. Diese Verträge wären aber im Modellfall schon nach 17 Jahren und zehn Monaten zurückgezahlt. Insgesamt müsste das Ehepaar folglich nur 200.337,30 Euro aus eigenen Mitteln für Zins und Tilgung ausgeben. Zudem könnte sie die ersparten Raten bis zur Tilgung des ungeförderten Kredits ebenfalls zu drei Prozent Zinsen anlegen - und sich so bis Rentenbeginn ein kleines Polster von rund 12.193 Euro ansparen. Das würde fast ausreichen, um die Steuern auf das Wohnförderkonto zu bezahlen. Denn bis Rentenbeginn haben sich dort 70.675 Euro angesammelt. Bei Versteuerung auf einen Schlag wären beim unterstellten Steuersatz von 25 Prozent 12.368 Euro Steuern fällig. Unterm Strich hat die Familie bei der Bausparkasse daher insgesamt nur 300.512 Euro Finanzierungskosten zu tragen. Das sind im Musterfall stolze 8.000 Euro weniger als beim ungeförderten Kredit.

Ob die Rechnung so - oder anders - aussieht, hängt allerdings von mehreren verschiedenen Faktoren ab: Entscheidend ist zum Beispiel der Steuersatz im Rentenalter. Wer später nur die staatliche Rente erhält und keine nennenswerten steuerpflichtigen Zusatzeinkünfte hat, für den können die Riester-Modelle deutlich günstiger sein, weil die Steuerlast dann niedriger ist. Wer jedoch annähernd mit dem gleichen Steuersatz wie im Erwerbsleben kalkuliert, zahlt womöglich mehr drauf. Ob die Riester- Förderung lohnt, hängt also immer ganz vom Einzelfall ab - und vom Finanzierungsangebot. Das Riester-Darlehen lässt sich zum Beispiel auch mit einem KfW-Darlehen kombinieren. Das kann die Zinskosten drücken - und dadurch attraktiver machen. Wer mit Riester bauen möchte, kommt daher nicht umhin, alternative Finanzierungen zu vergleichen. Derzeit haben allerdings die Kombikredite von den Bausparkassen die Nase vorn.

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    1. Rang

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  • CosmosDirekt

    1. Rang

  • CosmosDirekt

    1. Rang

  • CosmosDirekt

    1. Rang

  • CosmosDirekt

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  • MkiB

    2. Rang

  • MkiB

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    1. Rang

  • Comdirekt

    1. Rang

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  • CosmosDirekt

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  • CosmosDirekt

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  • Creditweb

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  • Debeka Bausparkasse

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  • Enderlein

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  • FIBA ImmoHyp

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    1. Rang

  • Interhyp

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  • Interhyp

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  • MkiB

    2. Rang

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  • MLP

    1. Rang

  • MLP

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  • MLP

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  • Targobank / Citibank

    1. Rang

  • Targobank / Citibank

    1. Rang

  • Volksbank Düsseldorf-Neuss

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    4. Rang

  • Bankhaus Bauer

    2. Rang

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  • BHW / Postbank

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  • Comdirekt

    2. Rang

  • Comdirekt

    2. Rang

  • Commerzbank

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  • Competence

    1. Rang

  • CosmosDirekt

    2. Rang

  • CosmosDirekt

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  • Debeka Bausparkasse

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  • FIBA ImmoHyp

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  • Gladbacher Bank

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  • Hannoversche Leben

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  • Haus & Geld

    3. Rang

  • Hypofact

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  • HypothekenDiscount

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  • HypoVereinsbank

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  • Interhyp

    2. Rang

  • Interhyp

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  • MkiB

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    2. Rang

  • MLP

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  • PSD Bank Nord

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  • Santander Consumer Bank

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    3. Rang

  • Sparda-Bank Berlin

    3. Rang

  • Sparda-Bank Hessen

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  • Sparda-Bank München

    4. Rang

  • Sparkasse Hannover

    5. Rang

  • Sparkasse Nürnberg

    4. Rang

  • Stadtsparkasse Düsseldorf

    4. Rang

  • Targobank / Citibank

    2. Rang

  • UmweltBank

    3. Rang

  • Volksbank Düsseldorf-Neuss

    2. Rang

  • Volksbank Rhein-Ruhr

    2. Rang

  • Volkswagen Bank direct

    2. Rang

  • Augsburger Aktienbank

    4. Rang

  • Baufi direkt

    2. Rang

  • BB-Bank

    3. Rang

  • Besthypo

    1. Rang

  • BHW / Postbank

    3. Rang

  • Comdirekt

    1. Rang

  • Comdirekt

    2. Rang

  • Commerzbank

    4. Rang

  • Competence

    1. Rang

  • CosmosDirekt

    1. Rang

  • CosmosDirekt

    2. Rang

  • Debeka Bausparkasse

    2. Rang

  • Deutsche Bank

    3. Rang

  • Dortmunder Volksbank

    4. Rang

  • Dr. Klein

    1. Rang

  • Dresdner Bank

    4. Rang

  • Enderlein

    2. Rang

  • Freie Hypo

    1. Rang

  • Hannoversche Leben

    1. Rang

  • Haus & Geld

    3. Rang

  • HypothekenDiscount

    1. Rang

  • HypoVereinsbank

    2. Rang

  • ING-Diba

    3. Rang

  • Interhyp

    1. Rang

  • Interhyp

    2. Rang

  • MkiB

    2. Rang

  • MkiB

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  • Münchener Hypothekenbank

    4. Rang

  • Netbank

    1. Rang

  • PSD Bank Braunschweig

    4. Rang

  • PSD Bank Kiel

    4. Rang

  • PSD Bank Nord

    4. Rang

  • Santander Consumer Bank

    1. Rang

  • Sparda-Bank Baden-Württemberg

    3. Rang

  • Sparda-Bank Berlin

    3. Rang

  • Sparda-Bank München

    3. Rang

  • Sparkasse Hannover

    5. Rang

  • Sparkasse Nürnberg

    4. Rang

  • Stadtsparkasse Düsseldorf

    4. Rang

  • Targobank / Citibank

    2. Rang

  • Volksbank Düsseldorf-Neuss

    2. Rang

  • Volkswagen Bank direct

    1. Rang

  • Alte Leipziger Bauspar

    2. Rang

  • Bausparkasse Schwäbisch Hall

    1. Rang

  • Deutsche Bausparkasse Badenia

    4. Rang

  • LBS Baden-Württemberg

    1. Rang

  • LBS Nord

    2. Rang

  • LBS Rheinland-Pfalz

    2. Rang

  • LBS West

    2. Rang

  • PSD Bank Hessen-Thüringen

    1. Rang

  • Alte Leipziger Bauspar

    2. Rang

  • Deutscher Ring Bausparkasse

    2. Rang

  • LBS Baden-Württemberg

    1. Rang

  • LBS Berlin-Hannover

    3. Rang

  • LBS Rheinland-Pfalz

    1. Rang

  • Signal Iduna Bauspar

    2. Rang

  • Wüstenrot Bausparkasse

    1. Rang

  • Bausparkasse Schwäbisch Hall

    4. Rang

  • Deutsche Bausparkasse Badenia

    4. Rang

  • Deutscher Ring Bausparkasse

    3. Rang

  • Accedo

    3. Rang

  • Comdirekt

    3. Rang

  • CosmosDirekt

    3. Rang

  • Interhyp

    3. Rang

  • MLP

    3. Rang

  • Hannoversche Leben

    3. Rang

  • HypothekenDiscount

    3. Rang

  • HypoVereinsbank

    3. Rang

  • Netbank

    3. Rang

  • Santander Consumer Bank

    3. Rang

  • Volkswagen Bank direct

    3. Rang

  • Targobank / Citibank

    4. Rang

  • Accedo

    5. Rang

  • Comdirekt

    5. Rang

  • CosmosDirekt

    5. Rang

  • Interhyp

    5. Rang

  • MLP

    5. Rang

  • Accedo

    4. Rang

  • MkiB

    3. Rang

  • Comdirekt

    2. Rang

  • CosmosDirekt

    2. Rang

  • Interhyp

    2. Rang

  • MLP

    2. Rang

  • Comdirekt

    4. Rang

  • CosmosDirekt

    4. Rang

  • Interhyp

    4. Rang

  • MLP

    4. Rang

  • Hannoversche Leben

    2. Rang

  • HypothekenDiscount

    2. Rang

  • HypoVereinsbank

    2. Rang

  • Netbank

    2. Rang

  • Santander Consumer Bank

    2. Rang

  • Volkswagen Bank direct

    2. Rang

  • Targobank / Citibank

    3. Rang

  • Hypofact

    3. Rang

  • BHW / Postbank

    5. Rang

  • BHW / Postbank

    5. Rang

  • Enderlein

    4. Rang

  • Enderlein

    4. Rang

  • Competence

    4. Rang

  • Competence

    5. Rang

  • Competence

    4. Rang

  • Enderlein

    3. Rang

  • Volksbank Düsseldorf-Neuss

    4. Rang

  • Volksbank Düsseldorf-Neuss

    4. Rang

  • Volksbank Rhein-Ruhr

    2. Rang

  • Volksbank Düsseldorf-Neuss

    3. Rang

  • Volkswagen Bank direct

    2. Rang

  • Santander Consumer Bank

    2. Rang

  • Targobank / Citibank

    2. Rang

  • Netbank

    2. Rang

  • Hannoversche Leben

    2. Rang

  • HypothekenDiscount

    2. Rang

  • HypoVereinsbank

    2. Rang

  • Netbank

    2. Rang

  • Santander Consumer Bank

    2. Rang

  • Volkswagen Bank direct

    2. Rang

  • HypoVereinsbank

    2. Rang

  • Hannoversche Leben

    2. Rang

  • HypothekenDiscount

    2. Rang

  • Targobank / Citibank

    2. Rang

  • MkiB

    2. Rang

  • MkiB

    2. Rang

  • BHW / Postbank

    5. Rang

  • BHW / Postbank

    5. Rang

  • Enderlein

    3. Rang

  • Enderlein

    2. Rang

  • Enderlein

    3. Rang

  • Competence

    5. Rang

  • MkiB

    5. Rang

  • Volksbank Rhein-Ruhr

    3. Rang

  • Accedo

    4. Rang

  • Accedo

    4. Rang

  • Accedo

    5. Rang

  • Freie Hypo

    3. Rang

  • Dr. Klein

    3. Rang

  • Dr. Klein

    3. Rang

  • Freie Hypo

    3. Rang

  • Competence

    2. Rang

  • Competence

    2. Rang

  • HypothekenDiscount

    3. Rang

  • Netbank

    3. Rang

  • Santander Consumer Bank

    3. Rang

  • Volkswagen Bank direct

    3. Rang

  • Hannoversche Leben

    3. Rang

  • Targobank / Citibank

    3. Rang

  • HypoVereinsbank

    3. Rang

  • HypothekenDiscount

    2. Rang

  • Hannoversche Leben

    2. Rang

  • HypoVereinsbank

    3. Rang

  • Netbank

    2. Rang

  • Santander Consumer Bank

    2. Rang

  • Volkswagen Bank direct

    2. Rang

  • Targobank / Citibank

    3. Rang

  • Enderlein

    2. Rang

  • Enderlein

    2. Rang

  • Deutsche Bank

    4. Rang

  • MkiB

    3. Rang

  • Deutsche Bank

    4. Rang

  • Hypofact

    5. Rang

  • MkiB

    3. Rang

  • Deutsche Bank

    3. Rang

  • Deutsche Bank

    3. Rang

  • Volksbank Düsseldorf-Neuss

    1. Rang

  • Volksbank Düsseldorf-Neuss

    1. Rang

  • Dr. Klein

    2. Rang

  • Freie Hypo

    2. Rang

  • Dr. Klein

    2. Rang

  • Freie Hypo

    2. Rang

  • Targobank / Citibank

    1. Rang