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61 Riester-Bausparverträge im Test

ÖKO-TEST September 2014
vom 29.08.2014

Riester-Bausparverträge

Durchblick unerwünscht

Verkauft werden Riester-Bausparverträge zwar gerne, doch das Gros der Bausparkassen scheut den konkreten Preis-Leistungs-Vergleich.

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29.08.2014 | Während die Absatzzahlen für die klassische Riester-Rente stagnieren oder sogar rückläufig sind, wächst die Zahl der Wohn-Riester-Verträge rasant. 43.000 Neuverträge haben Bundesbürger allein im ersten Quartal 2014 abgeschlossen, nach einem Plus von stolzen 21 Prozent oder 201.000 Neuverträgen in 2013 und üppigen 31,6 Prozent Wachstum schon in 2012. Damit ist die Eigenheimrente derzeit der dynamischste Teilmarkt der Riester-Rente, stellt das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung in einer aktuellen Studie zum "Wohneigentum in der Riester-Förderung" fest. Das Interesse an der Riester-Geldrente hat dagegen nachgelassen. In 2013 ging die Zahl der Verträge bereits um 58.000 Stück zurück. Weitere 26.000 Verträge wurden im ersten Quartal 2014 gekündigt.

Das zeigt ganz klar: Favorit bei der Altersvorsorge ist das Eigenheim und nicht die Zusatzrente. In Zeiten steigender Mieten und niedriger Zinsen wächst nicht nur die Sehnsucht nach den eigenen vier Wänden. Auch das Bausparen, einst als spießig und so langweilig wie das Sammeln von Gartenzwergen verschrien, liegt wieder voll im Trend. "Vor allem für eine jüngere Einsteigerzielgruppe, die erst in fünf bis acht Jahren Eigentum bilden will, kann Bausparen eine Option sein, um das notwendige Eigenkapital aufzubauen, sagt Hartmut Schwarz, Baugeldexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Ein großes Plus dabei ist, dass der Staat diese Form der Kapitalbildung seit 2008 mit Zulagen und Steuervorteilen fördert. Daneben wächst die Zahl der Bauherren und Hausbesitzer, die sich mithilfe eines Wohn-Riester-Bausparvertrags die aktuell niedrigen Zinsen für den Hauskredit für die Zukunft sichern wollen. So kann zum Beispiel die Anschlussfinanzierung in fünf bis zehn Jahren auch dann noch kostengünstig geschultert werden, wenn die Baugeldzinsen bis dahin längst wieder höher liegen.

Allerdings lauern auch bei Wohn-Riester-Verträgen einige Fallen. "Die Förderung ist mitunter kompliziert", kritisiert Hartmut Schwarz. Auch die Produkte selbst sind im Vergleich zu anderen Formen des Sparens und Finanzierens kompliziert. Verbraucherschützer fürchten daher, dass viele der jetzt abgeschlossenen Wohn-Riester-Bausparverträge niemals Bestandteil einer Finanzierung werden, weil sie im konkreten Einzelfall gar nicht passen. Dann lässt sich der Vertrag zwar auch in eine Riester-Geldrente umwandeln. Bleibt die Frage, ob sich das lohnt.

ÖKO-TEST wollte genau wissen, ob und unter welchen Bedingungen die Eigenheimrente lohnt und hat die Wohn-Riester-Angebote unter die Lupe genommen. Dabei wurden alle Anbieter um je drei Angebote für typische Konstellationen gebeten. In einem Fall will sich ein Ehepaar mit zwei Kindern die derzeit niedrigen Baugeldzinsen für die Anschlussfinanzierung ihres Eigenheims in sieben Jahren sichern - und dabei die staatliche Förderung mitnehmen. Das Paar verfügt über ein ausreichend hohes Einkommen, um neben der laufenden Hausfinanzierung noch ein wenig zu sparen. Im anderen Fall will ein junge

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Die Rangfolge der Bausparangebote ergibt sich in allen drei Musterfällen aus den Grenzzinsätzen für ein alternatives Bankdarlehen. Denn je niedriger der Grenzzinssatz liegt, desto eher lohnt der Abschluss des Wohn-Riester-Bausparvertrags. Bei Angeboten für ein Ehepaar sind die Offerten nach dem gemeinsamen Grenzzinssatz sortiert, der sich entsprechend den Anteilen von Mann und Frau an der Gesamtfinanzierung ergeben würde. Die ausgewiesenen Grenzzinssätze in der Tabelle beziehen sich jedoch nur auf den jeweiligen Einzelvertrag.

Zu Ermittlung der Grenzzinssätze wurden die Bausparofferten einer alternativen Kombination aus einem Riester-Bank-Sparvertrag und einem Riester-Bankdarlehen gegenübergestellt, wobei die Sparverträge jeweils mit den gleichen Raten bespart wurden wie der Wohn-Riester-Bausparvertrag. Auch die Tilgungsleistungen waren jeweils identisch. Für den Riester-Banksparplan wurde eine Verzinsung von 1,5 Prozent, für das Riester-Darlehen ein Sollzinssatz von 5,07 Prozent unterstellt. Auf dieser Basis wurde zudem für jedes Angebot berechnet, welchen Zinsvorteil der Bausparvertrag bei Nutzung des Bauspardarlehens im Vergleich zum alternativen Angebot bietet. Der Zinsvorteil ist als Barwert angegeben. Er entspricht dem heutigen Geldwert der Zinsersparnis, die der Bausparer während der Vertragslaufzeit erzielen wird. Daneben wurde auch berechnet, wie groß der Zinsnachteil ist den der Bausparer im Vergleich zum Riester-Banksparplan in Kauf nehmen muss, wenn er den Vertrag am Ende der Sparphase auflöst. Auch dieser Nachteil ist als Barwert angegeben.

Anforderungen an die Tarife: Untersucht wurden ausschließlich Bausparverträge, die nach dem Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz förderfähig sind (zertifiziert im Sinne des Altersvorsorge-Zertifizierungsgesetzes und förderfähig nach Maßgabe der Vorschriften des § 10a und des Elften Abschnitts des Einkommensteuergesetzes). Die Bausparkassen werden gebeten, für drei Musterfälle Lösungsvorschläge einzureichen, so wie reale Kunden sie in solchen Fällen erhalten würden. Die optimale Bausparsumme konnte die Bausparkasse jeweils selbst festlegen. Die Bausparkassen duften in ihre Vorschläge eine einmalige Sonderzahlungen von maximal 10.000 Euro am Ende der Sparphase einplanen, falls dies sinnvoll und notwendig war, um das für die Zuteilung erforderliche Mindestguthaben und eine ausreichende Bewertungszahl zu erreichen. Konnte der Bausparvertrag erst nach Finanzierungsbeginn zugeteilt werden, musste der Vertrag mit einem Kredit zwischenfinanziert werden. Dabei wurden maximal ein Jahr Zwischenfinanzierung toleriert. Der Zinssatz für den Zwischenkredit haben wir ebenfalls mit 5,07 Prozent unterstellt.

Im Modellfall1 möchte sich eine vierköpfige Familie, die 2011 ein Haus gekauft und mit einem Hypothekendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung finanziert hat, möglichst niedrige Zinsen für die Anschlussfinanzierung in sieben Jahren sichern und zugleich die Wohnriester-Förderung nutzen. Das Ehepaar (er 35 Jahre alt, sie 32Jahre alt) hat zwei Kinder, die fünf und sieben Jahre alt sind und verfügt über ein Bruttoeinkommen von 60.000 Euro (Mann) und 20.400 Euro (Frau). Beide Partner sind direkt förderfähig. Sie gehen davon aus, dass sie für die Kinder bis zu deren 22. Lebensjahr Kinderzulagen erhalten werden. Ihre Immobilie hat ursprünglich 310.000 Euro gekostet. Abzüglich 60.000 Euro Eigenkapital waren damals 250.000 Euro zu finanzieren. Die Restschuld des Kredits zum 1.1.2021 beträgt 188.690 Euro. Zu diesem Termin sollen die Wohnriester-Bausparverträge zuteilungsreif sein. Insgesamt darf die Finanzierung läuft maximal bis 1.12.2046. Spätestens diesem Termin wird das Ehepaar in Rente gehen. Das Paar will seinen jeweiligen Bausparvertrag jeweils förderoptimal besparen (vier Prozent vom Einkommen bis zum Förderhöchstbetrag). Die Kinderzulagen konnten wahlweise auf den Vertrag der Frau oder den des Mannes fließen. Die Anschlussfinanzierung konnte unter Hinzuziehung eines weiteren Hypothekendarlehens mit 5,07 Prozent Zinsen (Durchschnittswert für Hypotheken mit zehn Jahren Zinsbindung in den vergangenen 20 Jahren, Zinssatz im Modellfall konstant für gesamte Restvertragsdauer) erfolgen. Insgesamt stehen der Familie monatlich ca. 1.425 Euro zur Verfügung (bisherige Tilgungsrate plus Riester-Eigenbeiträge in der Sparphase) Mit diesem Geld müssen die Raten für das Bauspardarlehen, die ergänzende Hypothek und etwaige Zwischenfinanzierungszinsen bestritten werden.

Im Modellfall 2 will das Ehepaar, das in zehn Jahren ein Haus bauen oder kaufen will, noch weiteres Eigenkapital mit Hilfe von zwei Riester-Bausparverträgen ansparen, die ebenfalls förderoptimal bespart werden. Die Eheleute (er 32 Jahre alt, sie 30 Jahre) haben ebenfalls zwei Kinder, die drei und fünf Jahre alt. Die Bruttoeinkommen liegen bei 48.000 Euro (Mann) und 18.000 Euro (Frau), Für die Kinder werden wiederum bis zu deren 22. Lebensjahr Kinderzulagen bezogen. Die Immobilie wird voraussichtlich exklusive Nebenkosten 230.000 Euro kosten und soll am 1.1.2024 erworben. Nach Abzug von weiterem Eigenkapital sind 180.000 Euro sind zu finanzieren. Die Finanzierung erfolgt unter Hinzuziehung eines Hypothekendarlehens mit 5,07 Prozent Zinsen. Ab Kauftermin stehen der Familie monatlich max. 1.000 Euro für die Finanzierung zur Verfügung. Mit diesem Geld müssen die Raten für das Bauspardarlehen, die ergänzende Hypothek und etwaige Zwischenfinanzierungszinsen bestritten werden. Die Finanzierung läuft maximal bis 1.12.2049. Spätestens diesem Termin wird das Ehepaar in Rente gehen

Im Modellfall 3 will ein 25jähriger Single, der mit dem Gedanken spielt, in 15 Jahren eine Eigentumswohnung zu erwerben, sein Eigenkapital dafür mit Riester-Förderung ansparen. Sein Einkommen beträgt 42.800 Euro im Jahr. Er will den Vertrag zulagenoptimal besparen. Nach 15 Jahren entscheidet er, ob der das Darlehen in Anspruch nimmt oder den Vertrag abbricht. Nach seinen derzeitigen Plänen soll die Eigentumswohnung am 1.1.2029 erworben werden, 170.000 Euro sind dann zu finanzieren und zwar mittels Bausparvertrag plus einem ergänzenden Hypothekendarlehen. Aus heutiger Sicht soll die Finanzierung dann aber nicht mehr als 800 Euro im Monat kosten. Mit diesem Geld müssen die Raten für das Bauspardarlehen, die ergänzende Hypothek und etwaige Zwischenfinanzierungszinsen bestritten werden.

Für alle Bausparverträge wurde ein Vertragsbeginn am01.1.2014 unterstellt, so dass für das laufende Jahr noch die volle Förderung erzielt wird. Die Zulagen werden jeweils am 15.5. des Folgejahres gutgeschrieben. Nach Zuteilung des Bausparvertrags werden die Zulagen als Sondertilgung für das Bauspardarlehen eingesetzt. Eine Verrechnung der Zulage mit der Regel-Tilgungsrate war möglich.

Sämtliche Vertragsangaben wurden von ÖKO-TEST per Excel-Fragebogen direkt bei den Anbietern erhoben, überprüft, durchgerechnet und den Anbietern danach zur Verifizierung zurückgespielt. Sofern die Anbieter am Test nicht teilnehmen wollte, hat sich ÖKO-TEST die Tarifbedingungen für die Verträge - soweit möglich - auf der Homepage des Anbieters bzw. über den jeweiligen Bausparverband besorgt, die Musterfälle durchgerechnet und die Ergebnisse den Anbietern danach zur Verifizierung zurückgespielt. Sofern die jeweilige Bausparkasse auf ihrer Homepage einen entsprechenden Vertragsrechner für Wohn-Riester-Verträge enthielt, wurden die Musterfälle mit Hilfe dieses Rechners erstellt und dem Anbieter ebenfalls zur Verifizierung zurückgespielt.