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21 Sofortfinanzierungsangebote zum Bauen im Test

Legale Mogelpackungen

ÖKO-TEST November 2014 | Kategorie: Geld und Recht | 24.10.2014

21 Sofortfinanzierungsangebote zum Bauen im Test

Sofortfinanzierungen mit Bausparverträgen sind weit verbreitet und haben im Wettbewerb mit klassischen Hypothekendarlehen bisweilen sogar die Nase vorn. Doch Vorsicht: Bei den tatsächlichen Kreditkosten für die gesamte Laufzeit wird oft geschummelt. ÖKO-TEST verrät, worauf Sie achten müssen.

Wer bauen oder ein Eigenheim kaufen will, braucht eine passende Finanzierung. Doch welches Darlehen ist das günstigste, durch welche Kombination von Finanzierungsbausteinen lässt sich das Angebot optimieren? Wer sich den Markt für Baufinanzierungen heutzutage anschaut, verliert schnell den Überblick. Noch nie war die Palette verschiedener Finanzierungsangebote derart breit gefächert, noch nie hatten Bauherren so viele Wahlmöglichkeiten. Selbstnutzer können zwischen einer klassischen Bankhypothek mit verschiedenen Zinsbindungsfristen oder einer Sofortfinanzierung von der Bausparkasse mit fest kalkulierten Monatsraten bis zur kompletten Schuldentilgung wählen. Beide Modelle gibt es mit Riester-Förderung. Dann spendiert der Staat zusätzliche Zulagen und oft auch Steuervorteile. Daneben lässt die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau zinsgünstige Kredite oder Zuschüsse springen, wenn es um die Finanzierung eines Eigenheims oder um eine besonders energieeffiziente Bauweise geht. Blickt man auf die Zinsentwicklung, stellt sich dazu die Frage, ob man sich die jetzigen Niedrigzinsen nicht lieber gleich für die gesamte Finanzierungsdauer sichern sollte oder das künftige Zinsänderungsrisiko niedriger als der Aufpreis für die absolute Sicherheit ist.

ÖKO-TEST hat 54 Angebote über zinssichere Kombikredite von sieben Bausparkassen sowie von 24 Banken und Baugeldvermittlern unter die Lupe genommen. Die Tabellen mit den Sofortfinanzierungen über einen konventionellen Bausparvertrag oder einen Wohn-Riester-Bausparvertrag finden Sie im Heft. Die Kombinationen von solchen Sofortfinanzierungen mit KfW-Mitteln können Sie im Internet unter www.oekotest.de abrufen.

Das Testergebnis

Sofortfinanzierungen mit Bausparverträgen sind derzeit ausgesprochen günstig. Rund die Hälfte der Angebote ohne KfW-Mittel gab es zu effektiven Zinsen von 2,36 bis 2,53 Prozent für das Gesamtangebot. Das bedeutet: Die Kombikredite können mit den Topangeboten unter den Hypotheken locker mithalten. Die Landesbausparkasse (LBS) Rheinland-Pfalz verlangt für ihren zinssicheren Immobilienkredit zum Beispiel nur 2,36 Prozent Gesamteffektivzins. Bei einer Laufzeit von insgesamt 18 Jahren und elf Monaten ist sie damit günstiger als die besten Baugeldgeber von lang laufenden Hypotheken, die für einen Kredit mit 20 Jahren Zinsbindung als Minimum 2,40 Prozent Effektivzins verlangen. Auch der Riester-Kombikredit der LBS Nord kann sich sehen lassen. Mit 2,37 Prozent Gesamteffektivzins und einer Laufzeit von 21 Jahren und drei Monaten zählt auch dieses Bauspar-Sofortfinanzierungsangebot momentan zu den besten Offerten am Markt.

Sofortfinanzierung plus KfW-Kredit am günstigsten. Offerten wie die Kombination der riestergeförderten Fuchs-Wohnrente von Schwäbisch-Hall mit einem zinsverbilligten KfW-Kredit kommen glatt auf spottbillige 2,18 Prozent Gesamteffektivzins. Dabei ist ein möglicher KfW-Tilgungszuschuss noch gar nicht eingerechnet. Abzüglich 2500 Euro Zuschuss si...


Wir haben diese Produkte für Sie getestet

Classic F 5
Sparkasse Leipzig
Classic FG 5
Baden Württemberg Bank
Classic FG5-R
LBS Baden-Württemberg
Förder Maxx / Wohnbausparen Plus
Sparda Baden-Württemberg
Fuchs 02, Langzeit
PSD Karsruhe Neustatt
Fuchs Mindestsparguthaben 40%
Sparda Bank Nürnberg
Fuchs Mindestsparguthaben 40%
Evangelische Bank
FuchsWohnbau Konstant
VB Rhein-Lippe
Fuchs Wohnrente 02
PSD Westfalen Lippe
Fuchs WohnRente 02
PSD RheinNeckarSaar
Fuchs WohnRente 02 / Hypothek, 10 Jahre Zinsbindung
Evangelische Bank
Fuchs WohnRente 02 / Hypothek, 15 Jahre Zinsbindung
Evangelische Bank
LBS-Classic A5 / LBS-Classic A6
LBS Rheinland-Pfalz
LBS-Classic A5R / LBS-Classic A6
LBS Rheinland-Pfalz
LBS-Finanzierer F5
Sparkasse Hannover
LBS-Finanzierer R6 / LBS-Starter R2 / Hypothek, 10 J. Zinsb.
Sparkasse Hannover
LBS-Finanzierer R6 / LBS-Starter R2 / Hypothek, 15 J. Zinsb.
Sparkasse Hannover
LBS-T5+R
Stadtsparkasse München
LBS-WohnRiester Finanzierer R6 / LBS-Finanzierer F5
LBS Nord
WohnBausparenPlus
Sparda Baden Württemberg
Zinsgarant 20
DTW

Testverfahren

Sämtliche Vertragsdaten wurden per Exceltabelle, unterlegt mit Angeboten, Tilgungsplänen und den Produktinformationsblättern ESM (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) direkt bei den Anbietern erhoben, einer anschließenden Plausibilitätskontrolle unterzogen, die Berechnungen wurden überprüft und ggf. korrigiert sowie vervollständigt, um alle Zahlungsströme bis zur kompletten Tilgung aller Finanzierungsbausteine zu erfassen. Soweit sich dabei Abweichungen von den gemeldeten Lösungsvorschlägen ergaben, wurden diese den Anbietern zur nochmaligen Überprüfung vorgelegt.

Das anschließende Ranking basiert auf dem Gesamteffektivzins, der sich ergibt, wenn ein Kapitalbedarf von 220.000 Euro ganz oder teilweise durch eine Sofortfinanzierung mit einem oder mehreren Bausparverträgen finanziert und - im Idealfall - mit einer konstanten Monatsrate von durchgängig 1.200 Euro bedient wird. Bei den Bausparverträgen wurde allerdings auch ein Unterschied von 100 Euro zwischen dem Beitrag in der Sparphase und in der Tilgungsphase toleriert. Zur Ermittlung des jeweiligen Gesamteffektivzinses wurden die Zahlungsströme für alle Finanzierungsbausteine (inklusive Bausparbeiträge und Gebühren) zudem über die gesamte Laufzeit hinweg gebündelt erfasst. Etwaige Fördermittel flossen aus Vergleichsgründen ebenfalls als Zahlungsstrom mit ein. Anschließend wurden die so ermittelten Gesamteffektivzinsen der Bauspar-Sofortfinanzierungen mit den Konditionen für Hypotheken mit 20 Jahren Zinsbindung verglichen. Zur Ermittlung des Ranges wurden zunächst die Effektivzinsen für diese Hypotheken zum Bewertungsstichtag (18. August 2014) ermittelt und anhand der Differenz zwischen niedrigstem und höchstem Effektivzins in sechs gleich große Klassen geteilt. Entsprechend dieser Klassen wurden dann auch die Sofortfinanzierungen bewertet. Eine mögliche Minderung des Gesamteffektivzinses durch Fördereffekte bei den Kombikrediten bleib bei diesem Ranking außen vor. Seriöserweise könnte ohnehin nur ein möglicher KfW-Tilgungszuschuss effektivzinsmindernd berücksichtigt werden. Denn bei dieser Leistung handelt es sich um einen echten Zuschuss. Die Riester-Förderung (im Musterfall konnte das Ehepaar pro Jahr zwei Grundzulagen von 154 Euro sowie eine Kinderzulage in Höhe von 185 Euro und eine in Höhe von 300 Euro einstreichen) muss dagegen ab Rentenbeginn in Form der Eigenheimrente nachversteuert und damit zumindest teilweise zurückgezahlt werden. Ob und in wie weit sie tatsächlich einen Finanzierungsvorteil bringt, ließe sich daher nur in einem komplexen Modell unter Berücksichtigung des Wohnförderkontos und auch der Steuerlast unseres Modellehepaares in der Rentenphase ermitteln. Auf eine derart umfassende Simulationsrechnung wurde jedoch verzichtet.

Einige Anbieter haben auch ihre Bauspar-Kombikredite für die Sofortfinanzierung mit KfW-Förderkredit kombiniert . Diese Offerten wurden nach dem gleichen Schema bewertet. Die Aufteilung des Kapitalbedarfs von 220.000 Euro auf die verschiedenen Finanzierungsbausteine blieb dabei den Anbietern überlassen.

Untersucht wurden die Konditionen für folgenden Modellfallen mit den nachstehenden Annahmen: Es handelt sich ausschließlich um Angebote zur Finanzierung des Kaufs eines neu gebauten Reihenhaus (mit Energieeffizienzklasse A) im Wert von 300.000 Euro. Die Immobilie dient zur Eigennutzung und befindet sich in guter Lage, wie sie zum Beispiel in Köln, Stadtteil Roggendorf/Thenhoven, gegeben ist. Die Wohnfläche des Hauses mit 4 Zimmern beträgt 135 qm, die Grundstücksgröße 228 qm, das Baujahr ist 2014. Das Reihenhaus mit drei Schlafzimmern, einem Badezimmer und einem Gäste-WC ist voll unterkellert und hat gehobene Ausstattung. Im Kaufpreis enthalten ist auch ein Carport enthalten. Die Nebenkosten des Erwerbs (ca. 30.000 Euro) werden aus Eigenmitteln bezahlt. Beim Käufer handelt es sich um ein Ehepaar mit 2 Kindern, beide Ehepartner sind 35 Jahre alt (geb. jeweils 1.1.1979), ihre Kinder sind fünf und sieben Jahre alt (geb. 1.1.2007 und 1.1.2009) und bis zum 22. Lebensjahr förderfähig. Die sozialversicherungspflichtigen Einkommen des Paares liegen bei 60.000 Euro (Mann) und 20.400 Euro (Frau) im Jahr (Bruttoeinkommen, keine Dynamisierung). Beide Ehepartner sind Angestellte, seit vielen Jahren im jeweiligen Betrieb und haben keine weiteren Kredite (gute Bonität). Die Familie benötigt ein Darlehen über 220.000 Euro, das sie ggf. auch unter Nutzung von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufbringen will. Zur Finanzierung kann die Familie durchgängig 1.200 Euro im Monat einsetzen. Die Finanzierung wird im August beantragt und soll bei Eigentumsübergang zum 1. Dezember 2014 ausgezahlt werden. Um die unterschiedlichen Starttermine für den Kreditlauf zu vereinheitlichen, hat ÖKO-TEST unterstellt, dass die Zinsbindungsfrist ab 31.8.2014 zu laufen beginnt, alle Zahlungen starten jedoch erst im Dezember 2014. Bis zur Auszahlung Anfang Dezember fallen zudem keine Bereitstellungszinsen an. Die Abschlusskosten der Bausparverträge werden mit den laufenden Sparbeiträgen verrechnet und nicht zusätzlich eingezahlt. Um den gewünschten Zuteilungstermin zu erhalten, waren aber einmalige Sonderzahlungen zum Ende der Sparphase zulässig. Diese wurden bei Ermittlung des Gesamteffektivzinses ebenfalls berücksichtigt. Sofern der jeweilige Bauspar-Kombikredit mit einer normalen Hypothek oder einem KfW-Kredit kombiniert wurde, wurde für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung ein Anstieg der Hypothekenzinsen auf 5,07 Prozent unterstellt - dem langfristigen Durchschnittszins für Baugeld.

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