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201 Baufinanzierungsangebote im Test

ÖKO-TEST Oktober 2014
vom 26.09.2014

201 Baufinanzierungsangebote im Test

Baugeld zum Schnäppchenpreis

Spottbillige Baugeldkonditionen verlocken zum Immobilienkauf. Doch Vorsicht: Nur wer die Finanzierung maßschneidert und ersparte Zinsen in die Tilgung steckt, schützt sich vor Stolperfallen. ÖKO-TEST zeigt, worauf Bauherren und Hauskäufer achten müssen.

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26.09.2014 | Baugeld wird immer billiger. Nach der historischen Leitzinssenkung durch die Europäische Zentralbank (EZB) auf 0,05 Prozent Anfang September sind die Finanzierungsbedingungen für Immobilien auf ein historisches Allzeittief gefallen. Obwohl die Preise für Häuser und Wohnungen überall anziehen und in Ballungsgebieten schon fast überteuert sind, ist der Erwerb der eigenen Wände dadurch für viele mittlerweile erschwinglich geworden. Doch Vorsicht: Das billige Baugeld hat seine Kehrseite. Einerseits verlocken die niedrigen Zinsen zum Immobilienkauf. Andererseits treibt die wachsende Nachfrage die Preise.

Nicht nur Vermieter, sondern auch Eigenheimerwerber sollten daher vor der Unterschrift unter den Notarvertrag sorgfältig prüfen, ob Haus oder Wohnung auch in einer gefragten Region liegen, sodass der Wiederverkaufswert in späteren Jahren noch stimmt. Sonst kann es passieren, dass der Werteverfall höher ist als die ersparte Miete oder die erzielten Mieterträge, wenn zum Beipiel berufsbedingt oder im Alter ein Umzug und Verkauf des Hauses nötig wird.

Vielen Eigennutzern ist allerdings egal, wie sich die Preise später entwickeln. Sie schauen lediglich auf das spottbillige Baugeld, mit dem sich der Traum vom eigenen Heim endlich erfüllen lässt. Auch das kann blauäugig sein, warnt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Ist die Finanzierung zu knapp kalkuliert und die Zinsbindung zu kurz gewählt, können steigende Zinsen auch Eigennutzer aus der Bahn werfen und sie am Ende sogar um ihre Immobilie bringen. Denn wenn die Zinsen nach Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist deutlich steigen, besteht die Gefahr, dass die Monatsrate für die Anschlussfinanzierung explodiert. Hausbesitzer mit knappen Budget können die Last dann womöglich nicht mehr schultern. Deshalb sollte sich niemand blind von den Minizinsen zum Hauskauf verleiten lassen. Damit billiges Baugeld nicht zur Armutsfalle wird, müssen Lage und Ausstattung der Immobilie stimmen und die Finanzierung muss so maßgeschneidert werden, dass sie dauerhaft tragbar bleibt.

ÖKO-TEST hat den Markt für Baugeld unter die Lupe genommen und 62 Banken, Baugeldvermittler, Direktanbieter, Versicherungen und Bausparkassen jeweils um Angebote für zwei ganz konkrete Modellfälle gebeten. Anschließend wurden die günstigsten Kredite für Hypothekendarlehen mit zehn- , 15- und 20-jähriger Zinsbindung sowie die preiswertesten Offerten bei Kombinationen der Bankkredite mit Förderdarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aus über 200 Offerten ermittelt.

Das Testergebnis

So preiswert wie nie. Keine Frage: Die Baugeldzinsen haben ein neues Rekordtief erreicht. Kosteten Hypotheken mit zehn Jahren Zinsbindung vor Beginn der Finanzkrise in 2008 noch rund 5,28 Prozent Zinsen, so sind sie heute im Schnitt schon für 1,93 Prozent Effektivzins zu haben. Der Preis für Baugeld hat sich in den letzten sechs Jahren also um fast 64 Prozent verbilligt.

Preisvergleich spart. Trotz Minizinsen klaf


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Accedo

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Axa

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Baden-Württembergische Bank

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Barmenia Versicherungen

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Berliner Sparkasse

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DAB Bank

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Deutsche Bank

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Ergo Lebensversicherung

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Frankfurter Sparkasse

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Kreissparkasse Köln

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Norddeutsches Hypokontor

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Sparda Bank Nürnberg

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Sparda-Bank Baden Württemberg

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Sämtliche Vertragsdaten wurden per Exceltabellen, unterlegt mit Angeboten, Tilgungsplänen und den Produktinformationsblättern ESM (Europäisches Standardisiertes Merkblatt) direkt bei den Anbietern erhoben, einer anschließenden Plausibilitätskontrolle unterzogen, die Berechnungen wurden überprüft und ggf. korrigiert, sowie um die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung vervollständigt. Die Ermittlung der Restschuld erfolgte bei allen Hypothekendarlehen mit der im jeweiligen Modellfall vorgegebenen, festen Monatsrate, um die Vergleichbarkeit im Test zu gewährleisten. Da einige Anbieter feste Tilgungssätze haben, die in der Realität zu abweichenden Raten führen würden, kann auch die Restschuld in der Praxis geringfügig von den Testwerten abweichen. Stichtag für den Vergleich der Zinskonditionen war dabei der 18. August 2014. Das Ranking basiert auf der Restschuld, die sich ergibt, wenn das Darlehen über 220.000 Euro während der Zinsbindung mit einer Monatsrate von durchgängig 1.200 Euro bedient wird. Zur Ermittlung des Ranges wurde bei den Hypothekendarlehen in jedem Modellfall und in jedem Laufzeitenbereich die Differenz zwischen höchster und niedrigster Restschuld nach Ablauf der jeweiligen Zinsbindung ermittelt und in sechs gleich große Klassen geteilt. Sofern der Baugeldgeber keine oder keine kostenfreie Sondertilgung bis zu fünf Prozent der Kreditsumme im Jahr zulässt, wurde das Angebot allerdings jeweils eine Rangklasse niedriger eingestuft. Auch bei den Hypothekendarlehen, die mit einem KfW-Förderkredit kombiniert wurden, ist durchgängig eine Monatsrate von 1.200 Euro unterstellt, mit welcher der Bankkredit und das KfW-Darlehen bedient werden. Die Aufteilung der Mittel und der Rate blieb den Anbietern überlassen. Da in der tilgungsfreien Zeit nur die Zinsen für den KfW-Kredit gezahlt werden müssen, hat ÖKO-TEST jedoch unterstellt, dass Rest der Monatsrate für den KfW-Kredit entweder unmittelbar als Sondertilgung für das Hypothekendarlehen eingesetzt wird. Sofern die Bank keine oder kostenfreien Sondertilgungen zulässt, wurden dieser Betrag bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist auf einem Tagesgeldkonto gesammelt, mit 0,5 Prozent verzinst und erst am Ende der Zinsbindung mit der Restschuld verrechnet. Nach dem gleichen Schema ist ÖKO-TEST vorgegangen, falls das KfW-Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung für die Hypothek bereits zurückgezahlt ist. Die dann frei werdenden Monatsraten fließen entweder direkt als Sondertilgung auf den Vertrag oder werden auf einem Tagesgeldkonto mit 0,5 Prozent Zinsen gesammelt und am Ende der Zinsbindungsdauer mit der Restschuld des Hypothekendarlehen verrechnet. Untersucht wurden die Kreditkonditionen für fünf verschiedene Modellfälle (Hypothekendarlehen mit 10, 15 und 20 Jahren Zinsbindung sowie Kombinationen mit KfW-Darlehen mit 10 und 15 Jahren Zinsbindung (KfW-Darlehen Laufzeit 10 Jahre). Den Modellfällen liegen folgende Annahmen zugrunde: Es handelt sich ausschließlich um Angebote zur Finanzierung des Kaufs eines neu gebauten Reihenhaus (mit Energieeffizienzklasse A) im Wert von 300.000 Euro. Die Immobilie dient zur Eigennutzung und befindet sich in guter Lage, wie sie zum Beispiel in Köln, Stadtteil Roggendorf/Thenhoven, gegeben ist. Die Wohnfläche des Hauses mit 4 Zimmern beträgt 135 qm, die Grundstücksgröße 228 qm, das Baujahr ist 2014. Das Reihenhaus mit drei Schlafzimmern, einem Badezimmer und einem Gäste-WC ist voll unterkellert und hat gehobene Ausstattung. Im Kaufpreis enthalten ist auch ein Carport enthalten. Die Nebenkosten des Erwerbs (ca. 30.000 Euro) werden aus Eigenmitteln bezahlt. Beim Käufer handelt es sich um ein Ehepaar mit 2 Kindern, beide Ehepartner sind 35 Jahre alt (geb. jeweils 1.1.1979), ihre Kinder sind fünf und sieben Jahre alt (geb. 1.1.2007 und 1.1.2009). Die sozialversicherungspflichtigen Einkommen des Paares liegen bei 60.000 Euro (Mann) und 20.400 Euro (Frau) im Jahr (Bruttoeinkommen, keine Dynamisierung). Beide Ehepartner sind Angestellte, seit vielen Jahren im jeweiligen Betrieb und haben keine weiteren Kredite (gute Bonität). Die Familie benötigt ein Darlehen über 220.000 Euro, das sie ggf. auch unter Nutzung von Fördermitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) aufbringen will. Zur Finanzierung setzt die Familie durchgängig 1.200 Euro im Monat ein. Das Darlehen wird im August beantragt und soll bei Eigentumsübergang zum 1. Dezember 2014 ausgezahlt werden. Um die unterschiedlichen Starttermine für den Kreditlauf zu vereinheitlichen, hat ÖKO-TEST unterstellt, dass die Zinsbindungsfrist ab 31.8.2014 zu laufen beginnt, die erste Rate im Dezember fließt und bis zur Auszahlung Anfang Dezember in allen Modellfällen keine Bereitstellungszinsen anfallen.