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19 Riester-Bausparverträge im Test

ÖKO-TEST April 2013
vom 28.03.2013

19 Riester-Bausparverträge im Test

Mit Förderung ins Eigenheim

Das eigene Haus erscheint vielen als beste Altersvorsorge. Doch die Anschaffung ist teuer. Seit 2008 können Sparer jedoch Wohn-Riester nutzen, um eine selbst genutzte Immobilie zu finanzieren. ÖKO-TEST hat geprüft, ob sich die Angebote lohnen und welche Tücken dabei lauern.

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28.03.2013 | Wohn-Riester-Angebote sind gefragt. Nach Angaben der Bundesregierung haben allein in den ersten neun Monaten des vergangenen Jahres 187.000 Menschen einen entsprechenden Vertrag abgeschlossen, um sich das Geld vom Staat fürs Eigenheim zu sichern. Das ist umso erstaunlicher, als der Absatz von Riester-Verträgen ansonsten nahezu stagniert. Fünf Jahre nach dem Start haben die Angebote für die Eigenheimrente die Riester-Rentenversicherungen, Riester-Bank- und Fondssparpläne im Neugeschäft aber um Längen abgehängt. Wohn-Riester-Offerten machen mittlerweile stolze 67,5 Prozent vom gesamten Riester-Zuwachs aus. Andreas W. Zehnder, Vorstandsvorsitzender des Verbands der privaten Bausparkassen, wundert das nicht: "Die eigenen vier Wände sind ein Hort der Sicherheit. Die Sehnsucht danach wächst gerade in Krisenzeiten wie jetzt." Außerdem korrespondiert der Boom bei der Eigenheimrente mit der generell stark steigenden Nachfrage nach Immobilien vor allem in Ballungsgebieten und Wachstumsregionen. Der Grund ist simpel: Das Eigenheim gilt als wertbeständige und sichere Anlage - und daher auch als optimale Altersvorsorge. Doch Wohn-Riester-Offerten haben noch ein weiteres Plus: Die Bauspar- und Finanzierungsangebote kommen ohne Rentenversicherung aus. Dadurch entfällt die Wette auf ein langes Leben, die viele Riester-Rentenangebote so teuer macht. Beim Wohn-Riester kommt der Fördereffekt dagegen voll dem Sparer und eventuellen Erben zugute. Allerdings lauern auch hier einige Fallen. "Die Förderung ist mitunter kompliziert", kritisiert Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen.

ÖKO-TEST wollte deshalb genau wissen, ob und unter welchen Bedingungen die Eigenheimrente lohnt und hat die Wohn-Riester-Angebote unter die Lupe genommen. Dabei wurden die Konditionen von 21 förderfähigen Bauspartarifen von sechs Bausparkassen geprüft. Alle Anbieter haben wir jeweils um zwei konkrete Angebote für eine vierköpfige Familie gebeten. Dabei will ein 40-jähriges Durchschnittsverdiener-Ehepaar mit zwei Kindern einerseits für das Alter vorsorgen und andererseits in sieben Jahren bauen. Die Kassen sollten deshalb einen Vorschlag für einen Bausparvertrag unterbreiten, der in sieben Jahren in eine Finanzierung eingebaut werden kann. Für den Musterfall wurde unterstellt, dass das Ehepaar dann ein Eigenheim im Wert von 200.000 Euro erwerben will und insgesamt 150.000 Euro davon mit den Bausparverträgen sowie einem Restkredit finanzieren will. Im anderen Fall will die Familie ihre Eigenheimwünsche sofort realisieren. Dazu sollten die Kassen einen Vorschlag für eine Wohn-Riester-Sofortfinanzierung unterbreiten. Anschließend wurden die Modellfinanzierung der Bausparkassen einer ungeförderten Spar- und Finanzierungsvariante gegenübergestellt.

Das Testergebnis

Vorteil dank Riester-Förderung. Bauen mit Riester-Förderung kann sich lohnen. Sowohl im Musterfall 1, Bauen oder Kaufen in sieben Jahren, als auch im Musterfall 2, der Sofortfinanzierung, schneiden die Wohn-Riester


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19 Riester-Bausparverträge im Test
ÖKO-TEST April 2013 Seite 122
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ÖKO-TEST April 2013 Seite 125
ÖKO-TEST April 2013 Seite 126
ÖKO-TEST April 2013 Seite 127
ÖKO-TEST April 2013 Seite 128
ÖKO-TEST April 2013 Seite 129

8 Seiten
Seite 122 - 129 im ÖKO-TEST April 2013
vom 28.03.2013
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Weitere Informationen

Sämtliche Vertragsangaben wurden von ÖKO-TEST per Excel-Fragebogen direkt bei den Anbietern erhoben, überprüft, durchgerechnet und den Anbietern danach zur Verifizierung zurückgespielt. Untersucht wurden ausschließlich Bausparverträge, die nach dem Eigenheimrentengesetz förderfähig sind (zertifziert im Sinne des Altersvorsorge-Zertifizierungsgesetzes und förderfähig nach Maßgabe der Vorschriften des § 10a und des Elften Abschnitts des Einkommensteuergesetzes).

Insgesamt 19 Bausparkassen wurden gebeten, für zwei Modellfälle den jeweils günstigsten Riester-Tarif und die optimale Gestaltung der Verträge für die Musterkunden herauszufinden und entsprechende Angebote zu unterbreiten: Musterfall 1, Bau oder Kauf eines Hauses in sieben Jahren; Musterfall 2, ein Ehepaar mit 2 Kindern in sieben Jahren ein Haus bauen. Bis dahin werden zwei Riester-Bausparverträge zulagenoptimal bespart, sie sollen möglichst zum Kauftermin zuteilungsreif sein. Etwaige Sonderzahlungen, um dies zu erreichen, erhöhen den Kapitalbedarf, etwaige Zwischenfinanzierungen gehen zu Lasten der vorgegebenen monatlichen Finanzierungsrate, mit der sämtliche Kredite ab Kauftermin (1.1.2020) bedient werden. Die Familie besteht aus einem Ehepaar, beide 40 Jahre alt, mit 2 Kindern, die im Jahr 2012 3 und 5 Jahre alt waren. Die sozialversicherungspflichtigen Einkommen des Paares liegen bei 35.000 Euro (Mann) und 15.000 Euro (Frau) im Jahr (Bruttoeinkommen, keine Dynamisierung). Beide Partner sind direkt förderfähig. Für die Kinder werden bis zu deren 24. Lebensjahr Kinderzulagen bezogen (also für ein Kind bis 2033, für das andere bis 2031). Der Vertrag beginnt am 1.1.2013. Die Finanzierung läuft maximal bis 1.12.2039. Zu diesem Termin wird das Ehepaar in Rente gehen.

Die Immobilie kostet 210.000 Euro und wird (im Musterfall 1) am 1.1.2020 erworben. 60.000 Euro können als Eigenkapital (neben dem Bausparguthaben) eingesetzt werden. 150.000 Euro sind zu finanzieren. Die Bausparverträge - jeweils einer für den Mann und die Frau - werden ausschließlich mit den Riester-Beiträgen (4 % vom Einkommen inkl. Zulagen) bespart. Die Anschlussfinanzierung erfolgt unter Hinzuziehung eines Hypothekendarlehens mit nominal 3,9 % Zinsen (Zinssatz im Modellfall konstant für gesamte Restvertragsdauer). Auch eine etwaige Zwischenfinanzierung erfolgt zu 3,9% Zins (nominal) bei 100% Auszahlung. Ab Kauftermin stehen der Familie monatlich max. 900 Euro für die Finanzierung zur Verfügung. Mit diesem Geld müssen die Raten für das Bauspardarlehen, die ergänzende Hypothek und etwaige Zwischenfinanzierungszinsen bestritten werden. Zur Vergleichbarkeit werden folgende Annahmen unterstellt: a) Die Bausparverträge werden förderoptimal bespart, die Zulagen werden jeweils im Mai. Des Folgejahres gutgeschrieben; b) Nach Zuteilung des Bausparvertrags werden die Zulagen als Sondertilgung für das Bauspardarlehen eingesetzt. Sofern der jährliche Tilgungsbeitrag des Vertrags unter dem erforderlichen Eigenbeitrag für den Erhalt der vollen Zulage liegt, wird die Zulage im Folgejahr nur anteilig gewährt. Eine Verrechnung der Zulage mit der Regel-Tilgungsrate ist möglich; c) Sofern die Bausparer nach Tilgung des Bauspardarlehens im Folgejahr noch eine Zulage ausgeschüttet bekommen, wird unterstellt, dass diese im Folgemonat als Sondertilgung für den Restkredit genutzt werden kann; d) Um gleiche Zahlungsströme für alle Modellvarianten zu erreichen, werden etwaige Sonderzahlungen zur Erreichung der Zuteilungsreife der Bausparverträge mitfinanziert, also dem Restkredit (ergänzendes Hypothekendarlehen) zugeschlagen, der nach Abzug der Auszahlung aus dem jeweiligen Bausparverträgen notwendig ist; e) Sobald die Kredite getilgt sind, legt die Familie den Finanzierungsbeitrag bzw. den nicht mehr zur Schuldentilgung benötigten Rest vom monatlichen Finanzierungsbeitrag auf einem Tagesgeldkonto an. Unterstellt sind dabei 1,5 % Zinsen.

Im Musterfall 2 will die gleiche Familie ihr Traumhaus sofort erwerben. Kaufpreis, Eigenkapital und Restkreditbedarf sind identisch mit Musterfall 1. Kauftermin ist jedoch der 1.2.2013. In diesem Fall sollten die Bausparkassen ein Angebot für einen Riester-Kombikredit aus Vorausdarlehen mit abschließender Tilgung durch einen Riester-Bausparvertrag (Sofortfinanzierung) unterbreiten. Dieser Vertrag beginnt am 1. 2.2013. Die Finanzierung läuft ebenfalls maximal bis 1.12.2039. Zu diesem Termin wird das Ehepaar in Renten gehen. Zur Finanzierung steht der Familie eine Monatsrate (Eigenbeitrag) von maximal 800 Euro zur Verfügung. Die Belastung soll über die gesamte Laufzeit möglichst konstant bleiben. Maximal wird ein Unterschied der Belastung zwischen Anspar- und Tilgungsphase von 100 Euro pro Monat toleriert. Stichtag für die Zinskonditionen ist der 1.2.2013.

Maßstab für die Bewertung beider Modellfälle war jeweils der Vergleich mit einer ungeförderten Finanzierung ohne Bausparvertrag. Im Modellfall 1 legt die Familie die gleichen Sparbeträge, die im Riestermodell als Eigenbeitrag aufzubringen sind, auf einem Tagesgeldkonto an. Das ist mit 1,5 Prozent verzinst. Zum Kauftermin setzt die Familie das angesparte Guthaben als Eigenkapital ein. Den restlichen Kreditbedarf deckt sie komplett mit einem Hypothekendarlehen von der Bank zu einem Effektivzins von 3,97 Prozent (3,9 Prozent nominal). Sobald die Kredite getilgt sind, legt die Familie den Finanzierungsbeitrag bzw. den nicht mehr zur Schuldentilgung benötigten Rest vom jeweiligen Finanzierungsbeitrag bis Rentenbeginn auf einem Tagesgeldkonto mit 1,5 Prozent Zinsen an. Das erzielbare Guthaben wird in den Tabellen ausgewiesen und kann bei den Wohn-Riester-Finanzierungen später zur Tilgung der Steuerschulden aus dem Wohnförderkonto dienen.

Im Modellfall 2 wurden die Sofortfinanzierungen der Bausparkassen einer ungeförderten Hypothek mit festen Zinsen bis Laufzeitende gegenübergestellt. Maßstab war jeweils ein Volltilgerdarlehen mit ungefähr gleicher Laufzeit, wobei auch hier wiederum gilt, dass Restbeträge oder restliche Finanzierungsraten, die nach Tilgung der Darlehen übrig bleiben, jeweils bis Rentenbeginn auf einem Tagesgeldkonto angelegt wurden.

Die Rangfolge der Bausparangebote ergibt sich im Modellfall 1, Bau oder Kauf in sieben Jahren, anhand der Gesamtlaufzeit in Monaten. Im Modellfall 2 ergibt sich die Rangfolge anhand des Effektivzinses, den die Kombikredite im Vergleich mit einem Volltilgerdarlehen erreichen. Dazu wurde für drei Laufzeitbereiche, 300 Monate und mehr (über 25 Jahre), 240 Monate und mehr (über 20 Jahre) sowie für 180 Monate und mehr (über 15 Jahre, jeweils die durchschnittlichen sowie die besten-und schlechtesten Konditionen für entsprechende Volltilgerdarlehen im jeweiligen Laufzeitenbereich zum Kauftermin erhoben. Zur Ermittlung der Größe der Rangklassen wurde dabei zunächst die Differenz zwischen den besten und schlechtesten Konditionen im jeweiligen Laufzeitenbereich gebildet und in sechs gleiche Klassen eingeteilt, wobei der Mittelwert jeweils auf Rang 3 fällt. Anschließend wurden die Angebote der Bausparkassen entsprechend der so gebildeten Rangklassen eingeteilt. Die zusätzlich ermittelten Gesamtkosten der Finanzierung sowie die Angaben zum Stand des Wohnförderkontos zu Rentenbeginn bzw. zum Nettovorteil der Bausparfinanzierung im Vergleich zu einer ungeförderten Finanzierung stellen dagegen nur Zusatzangaben dar, die keinen Einfluss auf die Bewertung haben.